Avait-on besoin de la Tour Triangle à Paris? Depuis le rejet par le Conseil de Paris, le 17 novembre, de ce projet d'une tour pyramidale de bureaux de 180 mètres de hauteur, la question ne semble plus se poser pour le moment. La maire de Paris retentera cependant sa chance en mars 2015 pour tenter de le faire adopter.
On a appris cependant quelques semaines plus tard qu’un autre projet, celui des Tours Duo, de 180 et 120 m2 de hauteur, a déjà entamé sa commercialisation –alors que sa construction ne devrait pas démarrer avant au moins deux ans. La plus haute de ces deux tours abriterait 68.000 m2 de bureaux et l'ensemble 86.000 m2, soit un peu moins que le projet de la tour Triangle, qui devait accueillir pour 92.500 m2 de bureaux et services aux entreprises.
En la matière, la région Ile-de-France est déjà championne d’Europe avec ses 52 millions de m2 de bureaux. Paris est considérée comme le marché le plus performant d’Europe après Londres pour les investissements immobiliers non résidentiels. C'est ce que note la chercheuse de l'Essec Ingrid Nappi-Choulet à propos de l'indice du leader nord-américain du secteur [PDF], qui donne cette bonne note à la capitale en dépit des performances de l'économie nationale, principalement en raison du niveau de l'investissement dans la recherche et développement.
C'est peut-être ce qui explique l'engouement financier pour les immeubles de bureaux, alors que nombre d'entre eux sont... vides. Selon une étude de l’Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise de la région Ile-de-France sur le parc immobilier de bureau de la région, actualisée en novembre dernier, «au 2e trimestre 2014, 3,3 millions de m2 de bureaux de seconde main sont libres de toute occupation en Île-de-France». A Paris, le chiffre est d’environ 805.000 m2.
L’observatoire note l’existence d’un «marché de bureaux à deux vitesses, avec d'un côté des bureaux neufs bien situés qui restent demandés, et de l'autre, des bureaux anciens éloignés de standards de marché et dont les prix continuent de baisser, sans pour autant trouver preneur». Soit parce qu’ils sont trop vieux et inadaptés aux besoins actuels et à venir des entreprises, soit parce qu’ils sont localisés dans des secteurs qui ne sont pas ou plus attractifs.
Le rapport de l’observatoire établit une distinction entre les bureaux vacants depuis moins de quatre ans et ceux qui le sont depuis plus de quatre ans. Pour ces derniers, il n’y a plus d’espoir de voir arriver des entreprises, et leur destin le plus probable est la rénovation, la démolition/reconstruction ou encore la reconversion en logements.
Paris et sa première couronne concentrent 71% des bureaux vides depuis plus de quatre ans. Cette catégorie ne représente cependant que 6% des bureaux vides de seconde main à Paris (soit 44.682 m2).
Si un projet de tour, sur le modèle de celui de la tour Triangle, devait absorber tous ces m2 vides, il ressemblerait à ça:
Source: Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise de la région Ile-de-France. Infographie: Julien Jégo.
Ci-dessous, une comparaison des superficies des tours Triangle et Montparnasse et des superficies de bureaux vides en Ile-de-France et à Paris.
Source: Observatoire régional de l’immobilier d’entreprise de la région Ile-de-France. Infographie: Julien Jégo.
Méthode
Les tours sont représentées de manière proportionnelle entre elles suivant leur superficie. Ainsi, les échelles des différentes tours des infographies sont le résultat du rapport des superficies. Ex: la tour Triangle occupe une superficie de 92.500 m2, soit une superficie 8,7 moins importante que l'ensemble des bureaux vides de Paris.
