Avoir un logement qui corresponde à la fois à ses besoins, à ses moyens financiers et à un projet de vie avec ses voisins et son quartier, cela semble beaucoup demander à un moment où il est difficile de trouver un logement simplement correct à un prix pas trop déraisonnable. Et pourtant, des expériences, encore en nombre limité en France, mais plus développées dans d’autres pays, montrent que c’est possible.
Un terme nouveau est entré discrètement dans le vocabulaire relatif au logement: le qualificatif «participatif». On le trouve dans la loi ALUR adoptée en février dernier et dans trois projets que la ville de Paris, après d’autres, est en train de monter. De quoi s’agit-il? L’habitat participatif peut se définir comme un groupement de ménages mettant en commun leurs ressources et leurs idées pour concevoir, réaliser et financer leur logement au sein d’un bâtiment collectif ou d’un ensemble de bâtiments. C’est en somme une troisième voie entre la construction de sa maison individuelle et la location ou l’achat d’un appartement dans un immeuble collectif conçu et construit par un organisme de logement social ou un promoteur privé. On est chez soi, on mène sa vie comme on l’entend tout en partageant des espaces communs avec les autres acteurs de ce projet. Et on ne participe pas à ce genre d’opération dans le but de s’enrichir en revendant ses parts sociales. En cela, le logement participatif est plus qu’une solution à un problème de logement, c’est aussi une façon de vivre.
Les mouvements coopératifs
En soi, ce n’est pas une nouveauté. On peut trouver un lien entre les préoccupations actuelles et la naissance des coopératives d’habitation au XIXème siècle. L’objectif était alors de permettre aux ouvriers d’accéder à la propriété de logements décents. En 1889, la création de la Société française des habitations à bon marché préfigurait nos organismes modernes d’HLM, avec des formules originales, dont celle de la location-attribution dont on reparle aujourd’hui. Au départ, l’associé versait 20% du prix de son logement. Il s’engageait à verser ensuite des mensualités destinées à couvrir le remboursement des 80% restants que lui prêtait la coopérative; à ces mensualités s’ajoutait un loyer qui couvrait les charges de gestion et les intérêts du prêt. Pendant toute la durée du prêt, l’associé se voyait attribuer un droit de jouissance de son logement dont il devenait ensuite propriétaire.
Ce système a pris fin avec la loi Chalandon de juillet 1971 qui abolissait le statut juridique de la coopérative d’habitants. Certains ont voulu voir dans cette loi une volonté de briser le mouvement coopératif. Albin Chalandon s’en est vigoureusement défendu à la tribune de l’Assemblée nationale et, de fait, il semble bien qu’il faille plutôt voir dans ce texte le signe d’un certain essoufflement de ce mouvement en France, qu’il s’agisse des coopératives de consommation ou des coopératives d’habitation.
Toujours est-il que cette loi a placé certaines organisations coopératives dans une situation difficile, ainsi qu’en témoigne l’histoire de la maison radieuse de Nantes, construite par Le Corbusier après celle, plus connue, de Marseille. En effet, les prêts HLM ne pouvant couvrir tous les frais de construction, les futurs occupants devaient faire l’apport de 15% du coût de leur logement; il leur était alors remis une part de la société coopérative et, au bout de soixante-cinq ans (!), ils devenaient propriétaires de leur logement.
C’est pour permettre une relance de ce type d’accession sociale à la propriété que la loi ALUR qui a par ailleurs des défauts abondamment commentés) a prévu de nouveaux outils juridiques au service du logement participatif. Cécile Duflot répondait ainsi à la demande de nombreuses associations et elle était d’autant plus encline à le faire que le logement participatif connaissait un regain d’intérêt en France même et qu’il pouvait se targuer de réussites tout à fait probantes dans d’autres pays, très proches comme la Suisse ou l’Allemagne, plus lointains comme la Norvège ou le Canada .
Des références au Québec…
Le cas le plus intéressant est sans doute celui du Québec où, face à la réduction du soutien de l’Etat fédéral au développement du logement social, la province a multiplié les initiatives. A côté du logement social classique de propriété publique ou privée ont été développées des formes nouvelles de participation des habitants à la vie de leur immeuble ou de leur ensemble. Par exemple, dans les OBSL (organismes sans but lucratif) d’habitation, les locataires sont représentés au conseil d’administration.
Mais la forme la plus aboutie de logement participatif se trouve dans les coopératives d’habitation. La première d’entre elles est née en 1937 à Asbestos, site d’un énorme gisement d’amiante qui a donné son nom à la ville. Mais c’est vraiment à partir des années 70 que le mouvement a commencé à prendre son essor. Aujourd’hui, leur nombre de ces coopératives se situe autour de 1.300 et elles gèrent environ 28.000 logements.
Dans ces coopératives, les habitants sont locataires: tous les appartements appartiennent à la coopérative, qui bénéficie de subventions publiques mais peut aussi attirer des financements privés. Les candidats doivent acheter des parts sociales de la coopérative, généralement pour un montant inférieur à 1.000 dollars (moins de 700 € aux cours actuels). L’adhésion est ouverte à tous, mais chaque coopérative a ses objectifs et ses règles de fonctionnement: le candidat doit donc être agréé par les autres membres qui s’assurent que ses motivations sont en harmonie avec ce qu’ils souhaitent. Ensuite, le locataire paie un droit mensuel d’occupation et doit s’acquitter d’un certain nombre de tâches nécessaires au fonctionnement de la communauté; en contrepartie, il participe à l’administration de la coopérative et à la prise de toutes les décisions concernant sa gestion et son organisation.
Chaque coopérative a donc son identité propre et peut s’adresser à des personnes ayant des profils différents: communautés d’artistes, familles souhaitant que leurs enfants aient des compagnons de jeu, groupes visant à un maximum de mixité sociale, à l’intégration de personnes d’âges différents ou à la restauration du patrimoine immobilier d’un quartier. Dans les coopératives qui marchent bien, le principal problème est de trouver une place, les listes d’attente pouvant être longues.
En Allemagne, l'«autopromotion»
Mais on peut trouver dans d’autres pays des formules bien différentes. Par exemple, en Allemagne, on préfère parler d’autopromotion. Il s’agit d’associations de futurs propriétaires qui préparent et réalisent ensemble l’aménagement d’une parcelle mise à leur disposition par la commune: ils définissent ensemble le style architectural des bâtiments, les matériaux utilisés (les préoccupations environnementales sont généralement très présentes), l’aménagement des espaces communs, etc. La seule ville de Fribourg, par exemple, compte plus de 150 projets de ce type, la ville de Tübingen a confié à des groupes d’autopromoteurs (Baugruppen) la réalisation de quartiers entiers.
Ce n’est donc pas tout à fait par hasard si c’est à l’association éco-quartier Strasbourg qu’il a été demandé, lors des rencontres nationales de l’habitat participatif 2010 de coordonner les travaux de rédaction d’un livre blanc sur le sujet, livre blanc qui a fortement inspiré la rédaction du chapitre VI du titre I de la loi ALUR: créer de nouvelles formes d’accès au logement par l’habitat participatif.
Deux statuts juridiques nouveaux et des projets
Cette loi prévoit la création de deux statuts juridiques nouveaux (article 47): celui des coopératives d’habitants et celui des sociétés d’attribution et d’autopromotion. Dans le premier cas, chaque associé se voit simplement attribuer la jouissance d’un logement par contrat coopératif; dans le second cas, il peut aussi se voir attribuer le logement en propriété et un règlement de copropriété doit être adopté. Au total, pratiquement toutes les formes possibles d’habitat participatif sont désormais permises en France.
Il reste à savoir si les municipalités joueront le jeu et si les candidats seront nombreux. Une vingtaine de villes s’y intéressent déjà et un Réseau national des collectivités pour l’habitat participatif a été créé. La ville de Paris a décidé le 15 octobre 2013 de lancer un appel à projet pour la construction de logements sur trois parcelles dans les XIXe et XXe arrondissements. Une quarantaine de groupes réunissant 360 ménages ont répondu. Le processus de préparation et de sélection des projets est en cours.
Dans l’hypothèse de construction la plus dense, ces trois parcelles pourront accueillir 28 logements dans quelques années. Ce n’est pas avec cela qu’on va résoudre le problème du logement en région parisienne. Promoteurs et organismes de construction de logements sociaux «classiques» ont encore de beaux jours devant eux. Mais la démarche est intéressante et ces petits pas pourraient être suivis par d’autres si d’autres villes ou agglomérations urbaines lançaient à leur tour de telles initiatives.
Aborder le logement autrement
A l’évidence, il ne s’agit pas ici de faire du chiffre et de résoudre un problème quantitatif. Il s’agit d’aborder le problème du logement autrement et de donner la parole et des moyens d’action aux habitants sur un sujet qui les concerne au plus haut point. Mais la multiplication de ces projets pourrait avoir un impact non négligeable: si, par exemple, des projets d’immeubles collectifs autour d’un jardin et d’un atelier de bricolage pouvaient voir le jour à proximité immédiate des centres villes, des familles pourraient être moins tentées (ou obligées) d’aller occuper des terres conquises sur des espaces naturels loin de la ville, avec tout l’impact négatif que cela peut avoir sur l’environnement, les temps de transport, etc.
Dans un premier temps, seuls des passionnés vont s’y hasarder: monter de tels projets demande du temps et de l’énergie. Mais, peut-être un jour, quand les projets seront devenus réalité et auront pris de l’âge, l’habitat participatif pourra aussi concerner des gens qui auront pour seule démarche à faire d’aller se présenter à des groupes en place et de s’inscrire sur des listes d’attente….
