L’Ile-de-France n’est pas la France. Il existe d’autres zones «tendues», comme disent les experts quand la demande excède l’offre et que les prix sont à la hausse, mais Paris et sa proche banlieue sont l’exemple le plus révélateur des problèmes qui se posent actuellement dans le logement et de la difficulté des pouvoirs publics à trouver des solutions.
Si l’on en vient à envisager des mesures extrêmes comme le blocage des loyers, c’est bien parce que la situation commence à devenir franchement préoccupante.
Pour être précis, il faut dire que le terme blocage n’est pas employé officiellement. Chacun préfère parler d’«encadrement» des loyers. Le blocage des prix ne fait plus partie de la trousse à outils des économistes modernes. Trop archaïque!
C’est vrai que la hausse des prix d’un bien, quel qu’il soit, traduit généralement une situation de pénurie; bloquer les prix, cela revient à casser le thermomètre, mais cela ne règle pas le fond du problème. Et, en matière de logement, beaucoup de responsables politiques ou administratifs ont encore en mémoire les désastreux effets secondaires de la fameuse loi de 1948 qui a conduit beaucoup de propriétaires à arrêter de faire des frais pour entretenir et améliorer les logements qu’ils louaient. Personne n’a envie de recommencer l’expérience.
Propriété impossible, location inaccessible
Pourtant, il faut faire quelque chose. L’accession à la propriété devient impossible à Paris intra muros, avec un prix au m² qui a atteint 8.360 € au troisième trimestre, soit une hausse de 19,1% en un an. Les loyers évoluent de façon plus modérée; il n’empêche qu’ils atteignaient en moyenne 20,1 euros le m²/mois au début de 2011, selon le rapport annuel de l’Olap (Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne), ce qui fait le 50 m² à 1.000 euros par mois, sans les charges. Et il ne s’agit là que d’une moyenne.
En clair, les salariés modestes et beaucoup de familles monoparentales n’ont plus accès au logement à Paris.
Bertrand Delanoë a demandé en mars dernier à René Dutrey, conseiller de Paris, de diriger une mission d’étude comparative sur les modalités de fixation des loyers dans divers pays européens. L’UMP et le Front de Gauche s’étant unis pour refuser le vote des crédits nécessaires, les voyages d’étude prévus n’ont pu avoir lieu, mais des références utiles ont pu être trouvées: possibilité de contester un loyer abusif en Suisse, limites du système des loyers négociés en Suède, hausses encadrées aux Pays-Bas, etc.
Le rapport de la mission, présenté en novembre, arrive à des conclusions qui, selon le point de vue, seront jugées trop modérées ou excessives.
Pas de blocage pur et dur envisagé, car les propriétaires «pourraient renoncer à la location et préféreraient mettre leurs biens en vente ou les laisser vacants». Pas de plafonnement non plus, car «il pourrait avoir pour effet de porter l’ensemble du parc vers le maximum, sans distinction selon le type de logement». Ce qui est préconisé, c’est un régime suffisamment souple pour éviter ces deux écueils, mais suffisamment efficace pour casser la tendance actuelle à la hausse généralisée.
Faire baisser la pression
Cela implique le vote d’une loi, la mise au point d’un mécanisme «simple» conciliant tout à la fois les intérêts des investisseurs, des locataires et des politiques urbaines… Bref, la quadrature du cercle! Mais à ceux qui trouveraient ces propositions trop douces, René Dutrey affirme qu’il ne faut pas se contenter de déterminer des loyers de référence différents selon les secteurs pour les premières locations et les relocations:
«Quand la situation le réclame, il faut se donner les moyens de faire baisser la pression du marché et, pour cela, intervenir sur les niveaux de loyer.»
Dans ces zones tendues, un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixerait le montant maximum d’évolution des loyers. L’intervention publique pourrait conduire à une baisse de loyer allant jusqu’à 20%.
L’idée fait son chemin
Les locataires ou candidats locataires ne doivent pas se faire d’illusions: ce n’est pas dans un avenir proche qu’un tel dispositif peut entrer en vigueur. En tout cas, on voit mal un texte législatif de cette nature passer le cap du vote à l’Assemblée avec la majorité actuelle.
Mais l’idée fait son chemin. On la retrouve dans un rapport publié le 8 décembre par le Ceser, Conseil économique, social et environnemental d’Ile-de-France, et mis en ligne sur son site. Parmi les cinq propositions de ce rapport figure notamment «l’encadrement des loyers avec un blocage temporairement en zone très tendue lors du renouvellement du bail».
Une telle idée, qui serait inévitablement mal reçue par les propriétaires bailleurs, s’accompagne d’autres propositions visant à les rassurer, notamment par un rééquilibrage des rapports locatifs, avec, par exemple, «une garantie des risques locatifs», dont le coût serait correctement réparti, c’est-à-dire avec une participation des locataires.
Surtout, ce rapport, centré sur le logement des ménages à revenus moyens en Ile-de-France, propose une vue plus globale de la politique du logement. Le point de départ de la réflexion est indiscutable:
«Les ménages les plus modestes, en Ile-de-France, ne sont plus les seuls à avoir des difficultés quant à leurs logements. Près de 10% des ménages franciliens avec des revenus moyens [il s’agit de 453.900 ménages qui disposent d’un revenu mensuel moyen de 3.873 €] rencontrent des difficultés importantes pour se loger. Ils sont souvent exclus d’une grande partie des systèmes d’aides publiques et ont des difficultés spécifiques peu souvent abordées.»
Débloquer la situation
Cette vue est globale à un double titre. D’une part, elle part du constat que la situation est figée: des ménages à revenus moyens restent dans des logements sociaux qu’ils avaient pu obtenir quand leurs revenus étaient plus modestes, au détriment de ceux qui en auraient vraiment besoin aujourd’hui; inversement des ménages aux revenus faibles sont contraints, au prix de grands efforts, d’occuper des logements sociaux d’une catégorie supérieure à celle à laquelle ils devraient avoir droit, interdisant ainsi l’accès de ces logements à ceux pour lesquels ils ont été faits. Et ces ménages à revenus moyens, «trop riches pour accéder aux logements du parc social» sont également «trop pauvres pour accéder aux logements du parc privé».
La solution consiste donc à construire des logements à la fois pour les ménages les plus modestes, mais aussi pour ces ménages à revenus moyens. Par exemple, les logements dits PLI (prêt locatif intermédiaire pour les ménages à revenus moyens supérieurs) ne sont pas pris en compte dans les 20% de logements sociaux que doivent compter les communes en Ile-de-France. Résultat: les communes en font très peu, voire pas du tout. Agir sur toute la palette des logements sociaux permettrait de débloquer la situation, au profit de tous.
Cela dit, l’effort est considérable: le schéma directeur de la région Ile-de-France prévoit la construction de 60.000 logements par an, la loi sur le Grand Paris en prévoit 70.000; dans la réalité, on arrive à peine à 35.000 ou 40.000 logements selon les années. Marie-Anne Belin, qui a préparé le rapport du Ceser, estime qu’il faut impérativement respecter l’objectif de 70.000 logements par an, dont 10.000 par an pendant dix ans pour les ménages à revenus moyens, ces 10.000 pouvant être répartis à égalité entre le secteur public et le secteur privé. Sachant qu’un logement nouveau en Ile-de-France, c’est en moyenne une dépense de 180.000 €.
Un obstacle au développement économique
D’autre part, toujours dans le sens d’une approche plus globale du problème, une révision de l’organisation administrative paraît souhaitable: dans le cadre de la réforme territoriale en cours, il faudrait réserver la compétence «logement» au niveau régional et, également, «augmenter la capacité donnée aux intercommunalités de maîtriser l’urbanisme». Cette dernière suggestion risque de faire grincer beaucoup de dents: les communes ne sont pas prêtes à accepter de transférer leurs pouvoirs en matière d’urbanisme à des instances intercommunales!
En tout cas, quel que soit le schéma retenu, il y aurait intérêt à aller vite, car le problème n’est plus seulement social, il est aussi économique: l’Ile-de-France est une des régions où les deux personnes d’un couple ont le plus chance de trouver chacune un emploi.
Mais beaucoup de ces couples préférèrent aller ou retourner en province faute de pouvoir se loger. Selon des travaux menés par l’Insee et l’Institut d’aménagement et d’urbanisme, en moyenne, chaque année, entre 2001 et 2006, 105.000 provinciaux sont arrivés en Ile-de-France, tandis que 178.000 Franciliens ont fait le chemin inverse.
«Maintenir un parc locatif important n’est pas seulement une nécessité pour loger les familles à revenu moyen, souligne Mme Belin, c’est également un impératif pour accueillir les nouveaux arrivants qui participent au dynamisme métropolitain.»
De tous ces travaux, l’idée majeure qui ressort est évidente: il faut construire plus en Ile-de-France et un blocage ou un encadrement des loyers, à lui seul, ne réglerait rien. Mais, au moins à titre temporaire, à condition d’être manié avec précaution, il pourrait permettre de calmer le jeu. Au risque de provoquer quelques hurlements.
Gérard Horny
