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La guerre des zones commerciales est déclarée

Centre commercial à Charenton-le-Pont. REUTERS/Charles Platiau

Centre commercial à Charenton-le-Pont. REUTERS/Charles Platiau

Les centres-villes se vident et les projets de zones périphériques se multiplient. Ce qui se passe dans le département de l'Hérault en est une bonne illustration. Par Franck Gintrand, directeur général de Global conseil corporate.

La consommation est en berne mais rien n’y fait: les zones commerciales continuent de pousser comme des champignons en automne. Et les difficultés financières des collectivités ne vont sans doute pas contribuer à stopper cette course à l’étalement urbain. Au contraire.

Avec des recettes en berne et des entreprises qui ferment ou se délocalisent, les villes se rabattent sur le foncier pour remplir des caisses vides et les centres commerciaux pour annoncer la création d’emplois. Mais l’opposition conjuguée des commerçants, des riverains et des écologistes pourrait bien rendre la tâche plus difficile aux promoteurs. Récit de cette guerre larvée et sans pitié dans l’Hérault.

Des écologistes qui manifestent contre un projet de Décathlon au nord de Montpellier, une présidente d’association de commerçants biterrois qui s'oppose fermement à l’ouverture d’un Retail Park en périphérie de sa ville, un promoteur qui règle ses comptes avec le maire de Béziers lors d’une interview à Midi Libre... La question de l’équipement commercial ne cesse de faire les unes de la presse héraultaise. Une surexposition médiatique qui ne constitue que la partie visible d’une guerre sans précédents dans le département.

La crise ne refroidit pas les ardeurs des promoteurs

Au cœur de cette guerre: des projets d’implantation de centres périphériques qui s’entassent sur les bureaux de la Commission départementale de l’aménagement commercial (CDAC), l’instance chargée de statuer sur les projets commerciaux de plus de 1.000 m². Les promoteurs et les compagnies foncières qui portent ces projets veulent à tout prix obtenir les autorisations de construction, quitte à mener une bataille sans merci avec quiconque se dressera sur leur chemin.

Car il faut construire, quoi qu’il en coûte et jusqu’à la folie. Même si ces projets sont dépourvus de pertinence économique. Même si l’Hérault est déjà connu pour souffrir d’une densité commerciale largement supérieure à la moyenne nationale. Même si les centres-villes du Sud sont les plus malades de France et que les friches se développent en périphérie. Qu’importe pour les promoteurs, puisque dans tous les cas, une fois leur centre commercial construit, ils loueront à prix d’or les m² de surface commerciale. La crise ne refroidit pas leurs ardeurs. Au contraire, avec environ 6 millions de m² commerciaux supplémentaires prévus pour 2015, la France est un des pays européens qui connaît la plus forte progression de sa zone périphérique.

Un vrai paradoxe, que pointe Pascal Madry, directeur du bureau d'études Procos: quel que soit le contexte économique, les baux commerciaux ne cessent d’augmenter. A l’origine de ce mécanisme, des procédés comptables qui permettent aux promoteurs de «faire figurer la valeur de leurs murs commerciaux (...) à l’actif de leur compte de bilan», même s’ils ne perçoivent aucun loyer et que «leurs locaux restent vides». «Plus les investisseurs pratiquent des loyers élevés (...) plus ils valorisent leurs murs

Autrement dit, chaque projet, même s’il n’est pas rentable, permet au promoteur de trouver les fonds pour financer le projet suivant. Une spirale infernale qui, si elle s’arrête, provoquera l’effondrement du marché. D’où le choix des sociétés d'investissement immobilier cotées (SIIC) d’entretenir activement la bulle...

Les commerçants contre les centres commerciaux

Cette folie de la construction ne fait pas que des heureux, loin de là. Les tensions entre promoteurs et opposants sont exacerbées, et l’heure est désormais à la confrontation ouverte. Les couteaux ont été tirés et une guerre multilatérale vient de débuter...

Parmi les opposants aux centres commerciaux, les plus remontés sont les commerçants de centre-ville, qui voient leurs activités sérieusement menacées par cette concurrence déloyale. Il faut dire que l’offre est tellement saturée dans l’Hérault que chaque nouvelle implantation en périphérie provoque quasi systématiquement des fermetures en centre-ville.

Pour Alain Simon, président d’une association de commerçants sur Montpellier, «la situation n’est plus tenable pour les commerçants. Il est temps que la municipalité arrête de développer la périphérie et investisse davantage pour son centre-ville. Rendez-vous compte: sur un budget de plus de 400 millions d’euros, elle n’a consacré en 2014 que 300.000 euros à la rénovation de son centre-ville!».

L’heure est donc à la mobilisation pour les commerçants. Jusqu’à présent, ils se sont contentés de faire part de leur inquiétude dans la presse. Ainsi, à Béziers, la présidente de l’association des commerçants du centre-ville qui a déclaré dans Midi Libre: «Les grandes surfaces, on n’en veut plus.» Désormais, certains proposent de passer à l’étape supérieure et de mettre en place un moratoire sur les projets de périphérie, le temps de faire un véritable état des lieux de l’équipement commercial dans l’agglomération.

La menace d’une ZAD

Les écologistes prennent également part à la bataille. Pour ces derniers, le problème n’est pas tant la concurrence que les dégâts que génèrent inévitablement la multiplication des zones commerciales: bétonisation, destruction de terres arables, étalement urbain, imperméabilisation des sols et augmentation du risque d’inondation... Le milieu écologiste s'active et fourbit ses armes. Au nord de Montpellier, un collectif s’est même créé contre un projet de Décathlon. Une série de recours a été déposée contre la future zone, et désormais, certains proposent d'y établir une Zone à défendre (ZAD), à l’instar de ce qui a pu être fait au Center Park de Roybon ou à l’aéroport de Notre-Dame-des-Landes...

Dans les rangs des opposants, on compte aussi les riverains. De plus en plus exaspérés par la construction de centres commerciaux à quelques centaines de mètres de chez eux, ils n'hésitent plus à le dire.

Lors d’une réunion publique à propos d'Ode, un projet de méga centre commercial au sud de Montpellier, les inquiétudes et la colère ont explosé au grand jour. Les habitants, jusqu'alors peu ou pas informés sur ce projet, ont soudainement pris conscience des conséquences qu’aurait ce centre sur la circulation automobile sur un axe déjà saturé: 2.000 voitures de plus chaque jour aux heures de pointe! Durant la réunion, les maires des deux communes concernées par Ode, Lattes et Pérols, ont senti le vent du boulet passer. Tant et si bien qu'ils ont finalement préféré rejoindre la salle plutôt que de continuer à soutenir la foncière Frey, chargée de la construction du centre commercial.

Des collectivités locales prêtes à tout pour boucler leur budget

Promoteurs, riverains, commerçants de centre-ville, militants écologistes, voilà les bons ingrédients pour un cocktail explosif. Mais il faut encore y ajouter une autre catégorie de belligérants: les collectivités locales.

Car cette guerre n'existerait pas si les collectivités locales n’étaient pas touchées de plein fouet par les effets conjugués de la crise économique et de la baisse des aides de l'Etat. Ce contexte tendu oblige tous les élus à reconsidérer leurs investissements et leurs promesses de campagne.

Faute de marge de manœuvre, ni les villes, ni les intercommunalités n’ont plus les moyens de financer des constructions spectaculaires. A défaut, un centre commercial apparaît alors souvent comme le seul projet réaliste d’un mandat. Car non seulement le privé le financera entièrement, mais en plus la vente des terrains permettra à la ville de faire rentrer de l’argent dans des caisses désespérément vides. D'où l'enthousiasme, ou tout du moins le soutien tacite de ces derniers vis-à-vis des promoteurs.

Sans compter que, dans cette économie locale complètement anémiée, les zones commerciales remplacent les usines pour maintenir un semblant de dynamisme et d’emploi. Les promoteurs l’ont bien compris et arrivent toujours avec des promesses de créations d’emplois, qu'ils agitent en guise de drapeau blanc.

Dans ce territoire frappé par le chômage, l’argument fait mouche. Ainsi, à Béziers, où le taux de chômage dépasse les 15%, le groupe Orchestra a promis 500 emplois contre la création d’un Retail Park de 10.000m² en périphérie. A Montpellier, la foncière Frey assure qu'Ode créera 2.500 emplois directs et indirects... Voilà de quoi persuader des élus qui savent que leur réélection dépendra principalement de leur capacité à redresser l’économie locale. D’autant que ni Orchestra, ni Frey ne prennent le soin de préciser qu’un emploi créé en périphérie détruit trois emplois en centre-ville. En effet, comme le rappelle David Mangin, urbaniste spécialiste de la question, si «un programme commercial d’envergure peut impulser la création de plusieurs centaines d’emplois lors de son ouverture», pour autant «une ouverture dans un marché saturé implique mathématiquement d’aller chercher le chiffre d’affaires là où il est, à savoir chez les concurrents. Les créations d’emplois de l’un sont les pertes d’emplois de l’autre».

Lorsque la logique court-termiste prime...

Bien sûr, tous les élus locaux n’accueillent pas à bras ouverts les porteurs de projets de centres commerciaux. Beaucoup ont conscience des risques sociaux, environnementaux et urbains de telles zones. Mais dans l'ensemble, c'est la logique court-termiste qui prime.

Les collectivités sont en concurrence les unes avec les autres: si l'une d'entre elles refuse une zone commerciale sur son territoire, le promoteur ira s'installer dans la commune voisine. Et dans ce cas, non seulement la commune rebelle devra subir les inconvénients du centre commercial, mais en plus, elle ne pourra pas profiter de ses avantages financiers. Les promoteurs en ont parfaitement conscience, et exploitent à fond cette logique de mise en concurrence des territoires.

C'est ce qu'a fait le groupe Orchestra lorsque le maire de Béziers a refusé que cette société s'implante en périphérie de la ville. Dès le lendemain, Pierre Mestre, dirigeant d'Orchestra, déclarait dans Midi Libre: «Je n’ai quand même pas l’habitude d’être accueilli comme ça!», avant d’ajouter «aujourd’hui, les municipalités, quand on leur met sur la table des emplois sérieux, solides en CDI... ne refusent pas ce genre de propositions». Une interview qui en dit long sur l’état d’esprit du promoteur, habitué à avoir face à lui des maires moins téméraires. Faute d'autorisation à Béziers, Orchestra est allé voir la ville de Nîmes et a déjà prévenu qu’en cas de difficulté durant les négociations, le groupe irait s’implanter dans le Pas-de-Calais. Avis aux élus réfractaires!

Jusqu'ici tout va bien...

La machine s'est donc emballée. Tout le monde commence à en prendre conscience, à commencer par les promoteurs eux-mêmes, qui se précipitent désormais pour faire passer leurs projets d'implantation et d'extension avant que leurs concurrents n’aient eu le temps de riposter. Car même entre promoteurs, la guerre est déclarée.

Comme l’explique Michel Pazoumian, de Procos, «les nouveaux centres viennent cannibaliser les anciens». On comprend alors la réaction d’Henri Chambon, propriétaire du Polygone, le centre commercial du centre-ville de Montpellier, lorsqu’il a pris connaissance du projet Ode. Dans une interview choc, il a accusé le projet Ode d'être «une opération criminelle pour le centre-ville»... et pour son  propre centre commercial. La réponse de Frey ne s'est pas fait attendre: «Les polémiques sur Ode, c'est du fantasme.» Ambiance…

Et c'est vrai, jusqu'ici tout va bien. Les promoteurs continuent de construire. Le prix du m² se maintient. Les élus peuvent annoncer de nouvelles créations d'embauche.

Dernier essai des pouvoirs publics pour mettre un terme à la prolifération des zones commerciales: la loi Pinel, qui prévoit un renforcement du contrôle des commissions chargées de délivrer les autorisations et complexifie les critères d’implantation pour les promoteurs.

Des mesures nécessaires mais insuffisantes. Car tant que les bilans des SIIC ne seront pas représentatifs de la réalité du marché immobilier, les promoteurs continueront à implanter de nouveaux centres commerciaux. Et tant que le développement commercial ne fera pas l’objet de plans départementaux coercitifs, il n’y a aucune raison pour que la concurrence entre villes et intercommunalités ne favorise pas la multiplication des zones commerciales de périphérie.

Mais que la bulle de l'immobilier commercial vienne à exploser et les déconvenues risquent d'être grandes. Alors, il sera peut-être temps pour les élus de se rappeler que c’est dans les villes dont le centre était malade que le FN a réalisé ses meilleurs scores aux dernières municipales. En attendant, et jusqu'ici, tout va bien...

Quelques lectures pour compléter

Gintrand Franck, «En France et Belgique, des élus s’opposent à l’appétit d’ogre d’IKEA», La Tribune, 09/10/2014.

 

Mangin David, «10 idées reçues sur l’urbanisme commercial ... et quelques pistes pour en sortir», pp9-18,  in Du Far West à la ville, Garcez Critsina et David Mangin (dir.), Parenthèses, 2014.

 

Madry Pascal, «Le commerce moderne, dynamique et prospectif», pp.47-56, in Du Far West à la ville, Garcez Critsina et David Mangin (dir.), Parenthèses, 2014.

 

Mougey Amélie, «Ringards mais toujours conquérants, les centres commerciaux», Terra eco, 12/01/2015.

 

Simon Alain, «Zones commerciales périphériques: la mort des centres-villes», Le Cercle des Echos, 07/10/2014.

 

Bekmezian Hélène, Jean-Baptiste Chastand et Jérôme Fenoglio, «Dans le Sud, la désertification des centres-villes favorise le vote d’extrême droite», Le Monde, 29/03/2014.

 

 

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