Economie

Logement: ici, prochainement, construction d'une politique plus réaliste

Gérard Horny, mis à jour le 13.03.2014 à 7 h 05

Le premier bilan que l’on peut tirer de la politique du logement de François Hollande est franchement négatif: la construction de logements neufs est retombée à un niveau dramatiquement bas et 2014 sera encore une année médiocre. Pourtant, beaucoup de professionnels de l’immobilier se montrent plus confiants dans l’avenir que le bilan des deux dernières années ne le laisserait penser.

A Villeneuve Le Roi, en septembre 2010. REUTERS/Philippe Wojazer

A Villeneuve Le Roi, en septembre 2010. REUTERS/Philippe Wojazer

La France a une démographie assez vigoureuse: du 1er janvier 1980 au 1er janvier 2013, calcule l’Insee, la population de la France métropolitaine s’est accrue de 10 millions de personnes, à  63,7 millions. C’est en théorie un élément favorable au dynamisme économique. Mais encore faut-il réussir à fournir du travail et un logement aux nouveaux venus. Sur ce dernier point, cela n’a pas été une réussite.

Pourtant, on ne peut pas dire que rien n’a été fait: en trente ans, de 1983 à 2013, le parc de logements a augmenté d’un peu plus de 1% par an, soit environ 40% sur l’ensemble de la période ! De plus, nous apprend encore l’Insee, pendant ces trente ans, la surface moyenne des résidences principales a augmenté de près de 10 m² (grâce à la construction de maisons individuelles) et celles-ci  disposent aujourd’hui  presque toutes du confort de base, alors que 15 % d’entre elles manquaient encore en 1984 d’au moins un élément de confort important  (WC, eau chaude, douche ou baignoire).  Cela méritait d’être rappelé.

Mais il aurait fallu faire davantage encore. Ainsi que tout le monde peut s’en rendre compte, le logement est rare et cher, surtout dans les zones dites «tendues» qui attirent le plus la population. François Hollande a promis de construire pendant son quinquennat «2,5 millions de logements intermédiaires, sociaux et étudiants» (vingt-deuxième de ses soixante engagements), ce qui, compte tenu des logements n’appartenant pas à ces trois catégories,  devrait conduire à la construction de plus de 500.000 logements par an. On en est loin.

Selon les dernières estimations du Crédit Foncier, 332.000 logements neufs ont été construits l’an dernier, soit un niveau historiquement faible qui marque un recul de près de 30% par rapport à la dernière année (2007) d’avant la crise financière. Si l’on exclut le locatif social, la baisse est de plus de 40%.

Satisfaire un électorat

L’économiste Jacques Mistral, généralement plus modéré, parle d’un «désastre de politique économique», ce qui reflète assez bien le point de vue de la majorité des observateurs. La ministre du Logement a beaucoup travaillé, mais son action n’a pas porté sur les points qui auraient été le plus à même de redonner confiance aux investisseurs, bien au contraire.

Que l’on en juge par le dispositif d’encadrement des loyers, mesure phare de la loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), votée le 20 février. En elle-même, la mesure n’est pas absurde –des pays que l’on cite en exemple pour leur gestion de l’économie ont de telles dispositions dans leur arsenal législatif–, mais ce n’est pas le bon signal à donner pour inciter les investisseurs institutionnels à revenir dans le secteur du logement locatif, qu’ils ont quitté par manque de rentabilité, et les investisseurs particuliers à y rester.

On comprend bien les raisons pour lesquelles des textes comme celui-là ont été adoptés, elles sont purement politiques: il s’agissait de donner satisfaction à la partie de l’électorat de gauche qui pense que les problèmes du logement s’expliquent d’abord par la rapacité des propriétaires et des professionnels de l’immobilier. 

Cela a été d’ailleurs peine perdue: à gauche, on trouve que ses textes sont trop mous et qu’ils ne serviront à rien, sauf peut-être à faire un peu baisser les loyers des locataires les plus aisés. La ministre elle-même n’est pas dupe. Le jour du vote de la loi Alur, elle déclarait  à la presse: «Je n’ai jamais dit que la loi Alur, avec ses petits bras, allait construire des logements.»

Faut-il penser pour autant que la partie est jouée et que ce quinquennat n’aura servi à rien en ce domaine? Ce serait une erreur. Il est certain que les chiffres de la construction neuve seront encore médiocres cette année: les statistiques des logements autorisés et des logements commencés sont toujours orientées à la baisse. Ainsi que le faisait récemment remarquer François Payelle, président de la Fédération des promoteurs immobiliers, «le marché se rapproche de ses plus bas niveaux depuis 25 ans, 2014 s’annonce donc comme une année noire»

Mais au-delà, il semble que les éléments d’une politique réaliste et efficace de construction de logements se mettent en place. En tout cas, beaucoup de professionnels de l’immobilier se montrent plus confiants dans l’avenir que le bilan des deux dernières années ne le laisserait penser.

Le déclic: Alfortville

En fait, tout a commencé il y a presque un an, le 21 mars 2013, à Alfortville, avec le discours prononcé par François Hollande sur le lancement d’un plan d’investissement logement. Ce jour-là vingt mesures ont été annoncées, qui ont progressivement été mises en place au cours des derniers mois. Ces mesures d’importance inégale n’ont pas toutes convaincu, mais certaines, très attendues, ont été particulièrement appréciées.

Il s’agit par exemple de l’annonce d’un moratoire de deux ans sur les normes nouvelles, de l’accélération des procédures concernant les contentieux des permis de construire, de la baisse de la TVA pour le logement social, de la création d’un statut du logement intermédiaire destiné à permettre l’investissement dans des logements se plaçant entre le secteur privé à loyers libres et le logement social.

Il ne faut pas se méprendre. Des mesures en apparence très techniques, qui ne font pas l’objet de grands commentaires dans les journaux de 20 heures, sont souvent plus efficaces que des annonces spectaculaires.

Prenons l’annonce du moratoire sur les normes, dont la prolifération est le cauchemar des professionnels. Ces normes visant à un meilleur accès pour les handicapés, à une meilleure sécurité des bâtiments, à une meilleure isolation phonique ou thermique, etc., répondent au souci légitime d’améliorer le bien-être des habitants, mais elles sont souvent imposées sans concertation et leur multiplication conduit à renchérir continuellement le coût de la construction.

Bataille sur les normes et  la longueur des procédures

François Hollande l’a bien compris et, le 9 janvier à Toulouse, il annoncé qu’il fallait aller en ce domaine encore plus loin qu’il ne l’avait déclaré à Alfortville: l’objectif est de simplifier les normes de telle façon qu’on puisse arriver à une baisse de 10% du coût des logements collectifs en cinq ans. Non seulement les professionnels sont d’accord, mais ils lui proposent d’aller plus vite et plus loin.

Par exemple Alain Dinin, président de Nexity, demande l’arrêt de l’obligation de prévoir de 1,5 à 2 parkings par logement. Un parking enterré coûte entre 15.000 euros et 20.000 euros. Si l’on compte qu’une résidence principale coûte en moyenne 218.000 euros, on abaisserait immédiatement le prix de 7% à 8%. En contrepartie, le promoteur se dit prêt à mettre en place un système d’autopartage.

Il en est de même de la lutte contre les recours malveillants ou abusifs qui visent simplement à soutirer de l’argent aux promoteurs en échange du retrait du recours. Peu de gens le savent, mais ce genre de pratique est monnaie courante et ralentit considérablement la réalisation de projets. L’ordonnance visant à réprimer ces agissements a été prise le 18 juillet 2013.

Des projets dans le logement intermédiaire

Quant à l’ordonnance régissant le logement intermédiaire, elle a été prise le 19 février 2014. Ce type de logement faisait déjà l’objet de la loi sur l’encouragement à l’investissement locatif (loi Duflot) et la loi de finance pour 2014 a prévu la possibilité d’une TVA  à 10% pour sa construction. Encore fallait-il pour permettre la mise en œuvre de cet allègement de TVA qu’il y ait une définition précise du logement intermédiaire et un cadre juridique adapté. C’est chose faite. 

A priori, cette bataille n’est pas encore gagnée.

La SNI, filiale de la Caisse des dépôts, a lancé un appel à projets pour la construction de 10.000 logements intermédiaires; d’autres projets sont en discussion, mais, pour l’instant, on avance lentement. Les règles imposées en termes de loyers, alignées sur celles du régime locatif Duflot, ne semblent pas permettre une rentabilité suffisante, de l’ordre de 4,5%, pour les investisseurs institutionnels; ces derniers ne se bousculent donc pas et les promoteurs affirment ne pas pouvoir faire des prix de vente assez bas pour permettre un tel niveau de rentabilité. Mais on n’est encore qu’au début du processus.

Les objectifs seront tenus... en 2022

Bref, toutes les conditions ne sont pas encore réunies pour que la construction de logements atteigne les objectifs affichés. Il s’en faut de beaucoup. Mais les mesures techniques permettant un redémarrage sont prises ou vont l’être.  Les sept ordonnances qui devaient permettre le lancement du plan d’investissement-logement ont été publiées, celle du 19 février sur le logement intermédiaire étant la dernière. 

Le 21 février, dans le cadre de la concertation Objectifs 500.000, les fédérations professionnelles concernées ont remis au gouvernement des propositions d’actions élaborées à partir des suggestions faites par quatre groupes de travail sur les nouvelles techniques de construction et de rénovation, la maîtrise des coûts et le transition écologique. Des décisions devraient prises assez rapidement. Compte tenu de la longueur de la préparation et de la réalisation des programmes immobiliers, il est certain que le double objectif de 500.000 logements construits et de 500.000 logements rénovés par an ne sera pas atteint en 2017. Mais celui qui effectuera le quinquennat 2017-2022 a toutes les chances de pouvoir présenter un bilan satisfaisant en matière de logement.

Gérard Horny

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Journaliste
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