Economie

Politique du logement: pour reconstruire, rien ne vaut un terrain neuf

Gérard Horny, mis à jour le 12.03.2013 à 5 h 01

La construction de logements est en panne et les premières initiatives de Cécile Duflot n’ont fait que décourager les investisseurs. Mais on travaille sur le dossier à l’Elysée et à Matignon. Et les dernières propositions du Conseil d’analyse économique ouvrent des voies intéressantes.

Construction Lego en 2009 à Tokyo. REUTERS/Kim Kyung-Hoon

Construction Lego en 2009 à Tokyo. REUTERS/Kim Kyung-Hoon

On est loin de l’objectif officiel de construction de 500.000 logements neufs. Après une année 2011 relativement faste (421.000 mises en chantier), on est revenu à 331.000 en 2012 et le Crédit foncier annonce un chiffre de 316.000 pour 2013. Encore faut-il souligner que ces chiffres incluent les rénovations lourdes, ce que les professionnels appellent les constructions sur bâtiments existants. Selon Alain Dinin, président de Nexity, en ce qui concerne les constructions neuves on risque de tomber cette année entre 280.000 et 300.000 mises en chantier, «soit le niveau le plus bas depuis cinquante ans».

La conjoncture économique n’est évidemment guère favorable aux projets immobiliers et le niveau extrêmement bas des taux d’intérêt ne suffit pas à déclencher la décision d’investir. Mais il est vrai aussi que la politique du nouveau gouvernement tarde à se mettre en place. Et les mesures prises par la ministre du Logement ne sont pas de nature à encourager les investisseurs.

Certes, le décret sur l’encadrement des loyers du 21 juillet dernier a été bien accueilli par les locataires concernés, dans les zones dites tendues, celles où la demande de logement locatif dépasse fortement l’offre.  Et on pouvait accepter l’idée d’un renforcement temporaire des règles en vigueur, le temps que les nouveaux dirigeants fassent le point de la situation et déterminent leur programme d'action pour les années à venir.

Mais ce que l’on peut savoir des intentions de Cécile Duflot pour le projet de loi qui devrait être présenté en juin sont  inquiétantes. «Nous visons à terme une réelle maîtrise des loyers et de leurs évolutions», a-t-elle ainsi déclaré en décembre lors du congrès de la Fédération nationale de l’immobilier.  Il est certain qu’il est plus facile de bloquer les loyers que de chercher à savoir pourquoi ils sont si élevés et ce que l’on pourrait faire pour remédier à cette situation.

Attention: propriétaires méchants

Il en est de même avec les déclarations sur les bâtiments «quasi vides» de l’Eglise ou la taxation des logements vacants. Il est commode de désigner des «méchants» qui seraient à l’origine de tous les problèmes. Mais ce qui est bon d’un point de vue politique n’est pas forcément efficace économiquement. En tout cas, ce n’est pas par ce biais qu’on résoudra ce problème du logement, ni celui, spécifique, de l’hébergement des personnes en difficultés.

Quand on regarde de près pourquoi des logements restent vacants, y compris dans une région comme l’Ile-de-France où les besoins sont immenses, on constate qu’il y a très souvent de bonnes raisons: pollutions diverses (bruit, présence d’une usine), problèmes de transports, manque d’emploi à distance raisonnable, etc.  Quelques contre-exemples bien choisis (place des Vosges ou ailleurs dans Paris) n’y changent rien: le logement vacant, c’est la tarte à la crème qui nous est resservie à chaque fois.

D’autres contraintes légales, comme celle du relèvement du pourcentage de logements sociaux dans les nouvelles constructions de certaines agglomérations, sont de la même farine. C’est bien de vouloir faire du logement social à Neuilly, la mixité sociale est à encourager, mais quelle est la réalité? C’est que les terrains qui devraient être libérés par l’Etat ou d’autres entités publiques en vue de la construction de logements ne sont pas à Neuilly; majoritairement, ils sont dans des communes qui ont déjà plus que leur part de logements sociaux. On peut aussi ajouter que ces terrains ne sont pas toujours des cadeaux: compte tenu des dépenses à engager pour les rendre constructibles, les communes sont parfois peu désireuses d’en hériter, même gratuitement…

De fausses bonnes idées

D’autres mesures font actuellement l’objet de discussions approfondies à l’Elysée ou à Matignon: il s’agit d’inciter les investisseurs institutionnels (les compagnies d’assurance notamment) à revenir vers le logement locatif. L’idée est bonne, assurément, mais pourquoi ces investisseurs sont-ils partis? Parce que l’investissement en logements n’est plus rentable. Il peut être choisi par un particulier qui spécule sur de probables plus-values ou cherche un refuge jugé sûr pour son argent, il ne peut être retenu par un professionnel qui a à verser des revenus réguliers à ceux qui lui ont confié leurs capitaux.

En moyenne, les prix des logements ont augmenté de 6% par an en France de 1996 à 2012 alors que les loyers ont progressé en moyenne de 2,5% par an sur cette même période. Les mesures faites par l’IEIF (Institut de l’épargne foncière et immobilière) montrent des écarts encore plus importants. En Ile-de-France, de 2001 à 2008, les prix de vente moyens ont augmenté de 98% tandis que les loyers n’augmentaient «que» de 33%.  Dans ces conditions, surtout  si l’on veut encadrer plus étroitement encore les loyers, pour que les investisseurs retrouvent un niveau de rentabilité jugé raisonnable, il faudra que l’Etat fasse un effort... Les promoteurs poussent à la roue, mais ce genre de solution n’est pas du goût de tout le monde: l’Etat doit-il encourager le maintien de prix élevés dans l’immobilier et faire les fins de mois des assureurs?

Certains économistes ont une autre approche. Il ne s’agit pas de savoir comment on peut faire pour atténuer les effets négatifs de prix immobiliers élevés, mais, comme l’indique une récente note du Conseil d’analyse économique, «comment modérer les prix de l’immobilier?».  

Des dépenses de l’Etat contre-productives

Les deux auteurs de cette note, Alain Trannoy et Etienne Wasmer, partent du constat suivant: l’Etat dépasse chaque année 40 milliards d’euros pour le logement et pourtant le problème continue à s’aggraver. Où est l’erreur? Très vite, ils arrivent à la conclusion qu’il faudrait réorienter les politiques publiques: celles-ci «devraient s’abstenir de soutenir les prix comme elles l’ont fait par le passé, à travers des politiques de subvention de la demande, sans s’occuper de l’offre».

En clair, si vous aidez les gens à acheter, les vendeurs peuvent vendre plus cher (le même raisonnement peut s’appliquer à la location). L’idée n’est pas tout à fait neuve, d’autres économistes avaient déjà fait cette analyse. Mais qu’on la retrouve dans un document destiné au Premier ministre avec des propositions d’action précises est assez réjouissant.

Les premières propositions sont dans l’air du temps: il s’agirait de faire passer les compétences  en matière de logement de la commune à l’intercommunalité et, en région parisienne, de confier ces compétences à une entité composée de Paris et des trois départements de la Petite couronne, de poursuivre la couverture du périphérique pour atténuer la coupure entre la capitale et les communes limitrophes et de construire davantage en hauteur dans ces quartiers périphériques.

En revanche, ouvrir la concurrence en Ile-de-France entre sociétés d’économie mixte est une idée déjà plus téméraire. Quant à créer un groupe d’experts pour comprendre la dérive des prix à la construction, c’est aussi une excellente idée: est-il vraiment justifié que ces prix augmentent plus vite en France qu’en Allemagne? En s’interrogeant sur les effets de la prolifération des normes techniques, les auteurs mettent d’ailleurs l’accent sur un problème souvent évoqué par les professionnels.

Mais le plus intéressant, c’est la réforme proposée de la fiscalité immobilière. En résumé, les auteurs proposent «de taxer la détention plutôt que les transactions afin de fluidifier le marché immobilier et de rendre la taxation des plus-values foncières plus incitative de manière à décourager les comportements attentistes». Ils proposent donc de supprimer progressivement les droits de mutation à titre onéreux. Pour les logements neufs, ils suggèrent de supprimer la part de TVA qui correspond au prix du foncier (ce qui serait parfaitement logique, la valeur ajoutée est uniquement celle des travaux de construction).

Le grand ménage dans la fiscalité

En contrepartie, la taxe foncière sur les propriétés bâties devrait être calculée à partir de la valeur marchande (donc plus élevée dans la plupart des cas), sachant que les emprunts en cours pour l’achat de ces biens pourraient être déduits, ce qui aiderait les primo-accédants au détriment des propriétaires plus anciens.

Et cette réforme, pensent-ils, permettrait de mettre un terme aux mesures d’aide à l’acquisition de logements neufs, soit plus de 4 milliards d’euros. Ils suggèrent ainsi de prévoir l’extinction progressive du prêt à taux zéro et, plutôt que d’encourager les jeunes ménages à s’endetter, de réfléchir à des formules de location-accession à la propriété.

Enfin, cette réforme de la fiscalité concernerait aussi la taxation des plus-values, de façon à inciter les propriétaires de terrains devenus constructibles à les vendre au plus vite.

Cette démarche –agir sur les prix du logement et éviter que l’Etat ne contribue à les faire monter— a pour elle deux atouts: elle est rationnelle et elle permet d’économiser les deniers publics. Certains points doivent être précisés dans une note ultérieure concernant l’investissement locatif. Il restera à voir ensuite ce que fait le gouvernement de ces propositions. 

Une chose est sûre: il va falloir attendre pour mesurer le changement. Une politique du logement doit être conduite avec constance pendant plusieurs années avant de produire ses effets. Raison de plus pour que les décisions soient prises rapidement.

Gérard Horny

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Journaliste
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