France

Logement: à la recherche des investisseurs bâtisseurs

Gérard Horny, mis à jour le 03.07.2012 à 6 h 37

Le programme de François Hollande prévoit une forte reprise de la construction de logements sociaux. Même en supposant que cette partie de son programme soit intégralement respectée, cela ne suffira pas. Il faudrait aussi que le logement locatif privé attire des investisseurs et, sur ce point, rien n’est annoncé.

La construction du National Stadium, à Brasilia, en janvier 2012. REUTERS/Ueslei Marcelino

La construction du National Stadium, à Brasilia, en janvier 2012. REUTERS/Ueslei Marcelino

Pour bien comprendre le problème du logement, il faut revenir aux données de base, donc aux chiffres. Ce n’est pas forcément drôle, mais c’est nécessaire pour aborder ce sujet difficile où les belles théories se heurtent trop souvent au mur des réalités.

Sur le constat, tout le monde est a priori d’accord: on manque de logements, surtout dans les zones dites tendues où la démographie est la plus dynamique et où les déséquilibres entre offre et demande sont les plus flagrants.

Mais, une fois qu’on a dit qu’il faut construire là où les besoins sont les plus criants, il reste à savoir ce qu’il faut construire.

Pour les défenseurs du droit au logement, la réponse est évidente: il faut construire des logements sociaux pour les plus démunis, autrement dit, selon la nomenclature en vigueur, des logements de type PLAI (prêt locatif aidé d’insertion, devenu prêt locatif aidé très social en 1994).

Mais cela ne résout pas le problème des catégories sociales moins défavorisées ayant accès aux logements de type PLUS, PLS et surtout PLI (prêt locatif intermédiaire, pour les ménages à revenus moyens supérieurs).

Décalage entre l’offre et la demande

C’est par exemple ce que soulignait encore ce 27 juin, Claude Dilain, rapporteur de la commission sénatoriale pour le contrôle de l’application des lois à propos de la loi du 5 mars 2007 instituant le droit au logement opposable (Dalo):

«Il y a un décalage entre l’offre et la demande de logement social: la production est plus forte dans le logement intermédiaire que dans le logement très social

Les raisons en sont nombreuses: d’abord, avec la hausse des loyers à Paris et sa proche banlieue, la demande de logements dits intermédiaires est très forte et les communes, quitte à construire du logement social pour se mettre en conformité avec la loi SRU ( Solidarité et renouvellement urbain), préfèrent accepter des projets portant sur cette catégorie et ne se battent pas pour accueillir les plus défavorisés.

Donc il faut faire du logement social, voire très social. Mais alors, qui fera du logement intermédiaire où la pénurie est aussi réelle?

Même en admettant que l’Etat, en doublant notamment le plafond du livret A, ait la réelle volonté et la possibilité de construire plus de logement social (ce qui lui est d’autant plus difficile qu’il ne maîtrise pas lui-même le sol et que la question du foncier est l’une des plus difficiles), il faut admettre que, pour les logements intermédiaires, il serait nécessaire de se tourner davantage vers le secteur privé. Mais est-ce possible?

Le logement dit social n’est pas la seule solution

On constate que dans d’autres pays européens, le secteur social est quasiment inexistant ou peu développé (1).

Sans chercher un exemple en Grèce où il n’y a pas de logement social, on constate que certains pays ont une forte dominante de propriétaires occupants (81% en Espagne, 77% en Irlande, etc.). En Allemagne, le parc locatif social est modeste (6% du parc) face aux propriétaires occupants et surtout face au secteur locatif privé qui loge un peu plus de la moitié de la population.

Dans les autres pays, on a des situations plus complexes avec une prédominance de propriétaires occupants devant le parc locatif privé (Belgique, Suède, Italie) ou le parc locatif social (Royaume-Uni, par exemple, avec un parc social représentant 21% du total, soit un peu plus qu’en France).

En France, avec la crise, l’accession à la propriété a tendance à ralentir. Cela dit, sur les 28 millions de résidences principales recensées en 2010, la part des propriétaires occupants atteint 58,2%. La part des locataires ayant un bailleur social s’établit à 18,4% et celle des locataires ayant un bailleur privé tend à se réduire, à 23,4%, contre 25,2% en 2000 et 27,4% en 1990.

En fait, on constate que le parc privé de logements proposés à la location stagne depuis 25 ans.

Dans cet ensemble, la part des investisseurs institutionnels a fortement chuté, pour tomber de 6% du parc total à environ 1%. Ce recul est particulièrement sensible en Ile-de-France, où ces investisseurs étaient très présents. Ainsi que le constatait fin 2011 un rapport du Conseil économique, social et environnemental régional, «en quinze ans, les compagnies s’assurance se sont retirées massivement du marché du logement pour détenir moins de 1,2% du parc locatif francilien». Exemple cité, celui du parc immobilier de Generali: il y a quinze ans, il était constitué à 55% de logements; cette part est tombée à 4%.

Les investisseurs institutionnels ne sont pas près de revenir

Les raisons en sont connues: l’insuffisance du rendement (même si les loyers ont monté vite, surtout à Paris, la hausse des prix est beaucoup plus forte) et les modifications intervenues dans la législation réduisent les espoirs de plus-value lors des cessions. 

Ces investisseurs peuvent-ils revenir? Ce n’est pas impossible, mais peu de professionnels y croient: il faudrait que des dispositions nouvelles permettent de rapprocher la rentabilité de l’investissement en immobilier résidentiel de celle obtenue en immobilier d’entreprise, plus volatile mais globalement plus élevée. De même, les fonds de retraite sont peu présents dans le secteur et on constate que les sociétés foncières cotées investissent peu dans le logement; quant aux SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), elles produisent environ 1.000 logement neufs par an en Ile-de-France, mais elles investissent elles aussi davantage dans l’immobilier d’entreprise.

Restent les particuliers

Les dispositifs fiscaux successifs, du Méhaignerie au Scellier, ont juste permis que les investisseurs individuels portent leurs investissements à un niveau permettant de compenser le retrait des institutionnels (2).

Ces dispositifs sont souvent critiqués, ils ont parfois conduit à des investissements à des endroits où ils ne s’imposaient pas le plus et les loyers proposés sont généralement dans le haut de la fourchette autorisée. Le réglage du dispositif Scellier, notamment, a été laborieux.

Cela dit, la fin de ce dispositif soulève quelques inquiétudes. Que se passera-il ensuite si aucune autre incitation fiscale ne vient prendre le relais? Les mesures annoncées, comme par exemple le contrôle des hausses de loyers, quelles que soient leur justification, ne sont guère de nature à encourager l’investissement des propriétaires bailleurs.

Et pourtant, on a besoin d’eux. Quoiqu’on en pense, une aide fiscale accordée à des gens disposant de revenus non négligeables peut être utile, si elle bien ciblée et correctement encadrée, dans la mesure où elle permet d’attirer des capitaux vers un secteur où l’Etat ne peut pas tout faire lui-même. Rappelons que pour un logement social moyen qui demande un investissement  de 140.000 euros, le montant des aides publiques s’élève aux environs de 66.000 euros. Autant réserver ces aides aux logements qui ont peu de chances d’attirer les investisseurs privés.

Un point noir: l’Ile-de-France

Mais, il faut être clair: le problème n’est pas seulement celui des capitaux. Le rapport du Sénat sur la loi instituant le Dalo met en lumière un certain nombre de dysfonctionnements. Les 280.000 recours enregistrés depuis la mise en œuvre de la loi n’ont abouti à un relogement que dans environ 40.000 cas.

En schématisant, on pourrait dire que la loi est efficace là où les problèmes du logement ne sont pas les plus aigus et qu’elle donne des résultats beaucoup moins probants là où les besoins sont les plus grands.

Le décalage entre l’offre et la demande de logements sociaux n’est pas seule en cause: on s’aperçoit qu’il existe, notamment en Ile-de-France, un réel problème de gouvernance. On le savait, ce n’est pas nouveau, mais il est chaque jour plus évident qu’on aurait «besoin d’une véritable autorité régionale du logement comme il en existe une pour les transports en commun», ainsi que le suggère le sénateur Claude Dilain.

Si l’on veut vraiment s’attaquer au problème du logement dans la région parisienne, il faut d’abord commencer par là. Compte tenu de la complexité de nos structures administratives et des rivalités politiques (y compris entre responsables socialistes aux divers niveaux), ce ne sera pas facile; c’est une raison de plus pour ouvrir le dossier très vite.

Gérard Horny

(1) Source: Le marché immobilier français, Institut de l’Epargne Immobilière et Foncière (IEIF). Retourner à l’article

(2) Logement, pronostic vital engagé, de Gilbert Emont. Retourner à l’article

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