Economie

Blocage des loyers: la goutte qui pourrait faire dégonfler la bulle

Stéphanie Villers, mis à jour le 14.06.2012 à 9 h 51

Le blocage des loyers ne sera pas la réponse au problème de logement en France. Mais cette mesure pourrait avoir un effet indirect considérable sur les prix de l’immobilier. En accélérant la désaffection des investisseurs pour l’investissement locatif, elle pourrait faire sauter la bulle.

Les toits de Paris- Benoit Tessier /Reuters

Les toits de Paris- Benoit Tessier /Reuters

Le «blocage» des loyers à la relocation va entrer en vigueur dès la rentrée. Cécile Duflot, ministre de l’Egalité des territoires et du logement, va imposer par décret fin juin une limitation de la hausse des loyers dans les zones de tensions immobilières. «Il s'agit d'une disposition d'urgence pour répondre à la crise du logement qui pèse sur les ménages», indique la ministre écologiste. Ainsi, les propriétaires ne pourront plus augmenter à leur guise leur loyer à chaque changement de locataire. En moyenne, l’augmentation allait de 3,6% à 6%. Les nouveaux locataires seront désormais soumis au même tarif que les sortants -ajusté de  l'indice de référence (IRL) de l'Insee (aujourd’hui à 2,36%).

Les acteurs du secteur n’ont pas tardé pour dénoncer l’inefficacité de cette mesure, qui risque d'après eux d’être contre-productive. Pour autant, mieux vaut de suite annoncer la couleur. Ce décret n’est que la première mesure d’un vaste chantier qui devra être mené jusqu’à la fin de l’année et aboutir à un plan de soutien au logement en 2013.  Tel est le programme annoncé par Cécile Duflot. Pour Serge Incerti Formentini, Président de la Confédération Nationale du Logement (CNL), qui représente les locataires, «l’augmentation du coût de la vie et la baisse du pouvoir d’achat ont induit un taux d’effort trop important pour se loger. Depuis les cinq dernières années, les propriétaires se sont gavés de cadeaux fiscaux et de loyers qui continuaient inlassablement de croître». Et d’ajouter, «il est de justice sociale qu’aujourd’hui on fasse une pause et de geler les loyers».

Hausse vertigineuse des prix de l’immobilier

Mais ce constat ne correspond pas vraiment à la réalité. Les prix des logements se sont envolés, pas les loyers... Nous vivons dans une bulle, une bulle immobilière qui ne cesse de gonfler depuis plus de 10 ans. Les prix ont ainsi augmenté de 140% depuis la fin des années 1990. Jacques Friggit, économiste spécialiste de l’immobilier, chargé de mission au Conseil général de l'environnement et du développement durable, a comparé sur longue période, l’évolution de l’indice du prix des logements à celle du revenu disponible des ménages (CGEDD d’après INSEE, bases de données notariales et indices Notaires-INSEE désaisonnalisés). Après avoir suivi une évolution comparable pendant de nombreuses années, les deux indices se sont totalement désolidarisés. L’indice des prix dépasse aujourd’hui d’environ 70% celui du revenu par ménage.  

Pour Olivier Eluère, économiste au Crédit Agricole, les prix de l'immobilier français dans l'ancien sont ainsi surévalués aujourd'hui de l'ordre de 25% en moyenne et de 35% à Paris, au regard notamment des niveaux atteints par les taux d'effort théoriques qui correspondent à la charge de remboursement annuelle d'un crédit habitat rapportée au revenu annuel du ménage.

Les propriétaires fonciers ont  récupéré «leur lettre de noblesse», les voilà de plus en plus riches. Du moins potentiellement, car tant qu’ils ne vendent pas, ils ne peuvent que virtuellement percevoir la valeur de leur bien. Les autres, c'est-à-dire ceux qui n’ont pas accès à la propriété, doivent se contenter de la location. Les prix des loyers sont bien sûr influencés par l’emballement des prix du logement, mais dans des proportions réduites.

Les loyers sont restés plutôt modérés

Si les prix des biens se sont envolés, le marché de la location n’a en fait pas suivi et pour les propriétaires les rendements ont même baissé. L’indice des loyers rapporté au revenu disponible des ménages est resté bien plus sage que celui des prix des logements rapporté au même indice.

Le niveau exorbitant des prix de l’immobilier reste l’indicateur le plus inquiétant pour le marché. Tandis que Nicolas Sarkozy avait envisagé d’augmenter significativement la part des propriétaires en France, celle-ci a stagné à 57% depuis cinq ans. Croire qu’un encadrement des loyers pourrait avoir une incidence réelle sur les prix du logement immobilier reste illusoire pour la plupart des experts. Le marché de l’immobilier n’entendra pas raison par des mesures à la marge sur la location. 

Pour autant, si l’immobilier en France fait de la résistance envers et contre tout raisonnement logique -  on pense à la crise immobilière qui s’est abattue aux Etats-Unis, en Espagne et maintenant en Chine - l’accumulation de mauvaises nouvelles pour les propriétaires pourrait tout de même finir par peser et  par déclencher une baisse durable des prix de l’immobilier. 

Dans un contexte économique inquiétant, avec une croissance quasi nulle en 2012, un chômage persistant, des prix de l’immobilier toujours surévalués et une hausse des taux d’intérêt à l’achat, l’immobilier commence à montrer quelques signes d’essoufflement en ce début d’année. Le blocage des loyers, premier signe avant coureur d’une série de mesures visant à davantage taxer les propriétaires,  devrait de facto affecter l’investissement locatif devenu déjà moins rentable avec l'envolée des prix. Une désaffectation pour les biens immobiliers pourrait finir par entraîner la chute durable de leurs prix. Mais si l'investissement dans le logement est menacé, ce n'est pas vraiment cela qui va combler la pénurie d'offre et c'est là où se situe vraiment le problème en France...

Stéphanie Villers

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Stéphanie Villers
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