Economie

Ne comptez pas sur une baisse des prix

Oriane Claire, mis à jour le 15.05.2009 à 17 h 29

La loi Scellier aidera les promoteurs à reconstituer leurs marges pas les acheteurs à faire de bonnes affaires.

Le marché de l'immobilier est en crise, une inquiétude pour certains, une aubaine pour d'autres mais pas forcément pour ceux qu'on croit. Tentons de répondre à la question: de combien devraient baisser les prix en 2009? Avec une contraction du PIB (Produit intérieur brut) de l'ordre de 2,5% sur l'année en France, on peut intuitivement s'attendre à un recul conséquent des prix des logements. Une bonne nouvelle pour les futurs acquéreurs d'autant que vient s'ajouter une baisse des taux d'intérêt (taux de crédit à l'habitat de 5,15% en novembre 2008 et de 4,40% en mars 2009).

Mais, d'après le réseau d'agences Century 21, la baisse des prix de l'immobilier attendue pour 2009 devrait s'établir entre 5 et 10% selon les régions. Rien d'époustouflant et surtout pas de quoi se jeter sur le premier bien mis en vente. Pourtant, les spécialistes de la pierre sont unanimes: «aujourd'hui les acheteurs sont en position de force face aux vendeurs». Rappelons tout de même que sur les dix dernières années,  les coûts des logements anciens et neufs et les loyers ont enregistré des hausses record, avec en Ile de France des prix qui ont plus que doublé sur la période 2000 - 2007.

Il est donc conseillé d'attendre. Le marché actuel de l'immobilier n'est pas si attractif et la crise du crédit vient noircir le tableau. Malgré les divers plans d'assainissement de leur bilan, les banques sont toujours aussi réticentes à soutenir les projets d'investissement, notamment dans la pierre. Alors, pour ne pas subir les mêmes déconvenues dans l'immobilier qu'aux Etats-Unis, en Grande-Bretagne ou en Espagne et assister à l'effondrement des prix et d'un secteur clé de l'économie le bâtiment, le gouvernement français a voulu agir. L'entrée en vigueur en janvier de la loi Scellier en est la preuve. Elle vise à soutenir l'investissement locatif. Mais l'objectif a été mal ciblé. Cette nouvelle loi de défiscalisation viendra gonfler artificiellement une demande motivée par des baisses d'impôts, pour le plus grand bonheur des constructeurs et des promoteurs, mais empêchera les prix de s'ajuster à la baisse selon les conditions de marché, pour le malheur des acheteurs

Explications. Qu'est-ce que la loi Scellier ? Née de la réforme de la loi Robien, elle n'offre plus une déduction sur le revenu comme son aînée mais une réduction d'impôt de 25% étalée sur neuf ans. A part cette différence, le principe reste inchangé. Pour bénéficier de cet avantage fiscal, il faut acheter un logement neuf et le mettre en location durant la période de défiscalisation.

En vendant ce nouvel avantage fiscal, les promoteurs vont pouvoir s'assurer un niveau de prix de vente bien supérieur à ce qu'ils auraient pu prétendre en période de crise. Il pourront reconstituer leurs marges et seront in fine les grands gagnants de cette mesure. Ils l'ont bien compris. On voit tous les acteurs du secteur se lancer à tout va dans des projets de construction «low cost» (à bas coût) pour profiter de cette situation d'aubaine. Il suffira ensuite d'appâter les futurs propriétaires. La Bourse ne s'y est pas trompée non plus. Il suffit de regarder l'explosion des cours des actions des promoteurs pour comprendre les bienfaits attendus de cette loi sur le secteur de la construction. Les trois grands acteurs cotés (Nexity, les Nouveaux constructeurs, Kaufman & Broad,) ont vu leurs cours doubler voir tripler depuis janvier.  Un des rares secteurs qui va pouvoir tirer profit de la crise...

En revanche, les acheteurs, eux, payeront plus cher que le prix normal du marché. Les dérives de la loi Robien, des programmes dans des lieux surchargés en logement de ce type, laissent sceptiques sur l'opportunité de cette nouvelle mesure. Le magazine, Que choisir, explique d'ailleurs qu'il est urgent d'attendre: «Discrédité par de multiples abus, le dispositif d'immobilier défiscalisé de la loi Robien a été remplacé fin 2008 par son quasi-jumeau, la loi Scellier. Les campagnes de promotion devraient repartir de plus belle. Notre conseil: n'y cédez pas sans de très nombreuses précautions». Pas rassurant...

Pour finir, n'oublions pas que ces mesures ne sont pas indolores pour le budget de l'Etat et les moindres rentrées fiscales ne présagent rien de bon pour le contribuable.

Oriane Claire

Photo: Modèle de maison en bois  Reuters

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