Economie

Centres commerciaux: la bataille de Normandie

Claire Garnier, mis à jour le 29.02.2012 à 5 h 37

Projets concurrents, guéguerres d'élus, saturation des zones commerciales, craintes de désertification des centre-ville: alors que la consommation patine, l'immobilier commercial flambe. Enquête dans l'agglomération de Caen, cas d'école de ce phénomène.

Le futur centre commercial du groupe Ikea.

Le futur centre commercial du groupe Ikea.

Existerait-il à Caen (Calvados) un microclimat favorisant l'éclosion de projets commerciaux? Qu'on en juge: hors cinémas et restaurants, ce sont 111.000 mètres carrés de surfaces commerciales autorisées qui sont en attente de construction et 30.000 en cours de construction dans l'agglomération normande.


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A rapprocher des 334.000 mètres carrés de surfaces commerciales existantes dans le même périmètre. Y aurait-il tout d'un coup plus de bouches à nourrir, de personnes à habiller et de maisons à équiper? Non: la population est stable avec 109.000 habitants à Caen intra muros et 217.000 dans l'agglomération. Y aurait-il un accroissement de l'indice de richesse? Non plus.

La ville illustre en fait à merveille les paradoxes actuels de l'immobilier commercial. Comme le pointent les experts de la Fédération Procos (fédération du commerce spécialisé en France et en Europe) et du conseil national des centres commerciaux (CNCC), on continue à autoriser autant de mètres carrés commerciaux pendant que le chiffre d'affaires des centres commerciaux peine à se maintenir (-0,5% en 2011) et que leur fréquentation baisse (-1,3% en 2011).


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Un peu partout en France —et de façon très nette à Caen, véritable cas d'école— on autorise des surfaces commerciales puis on «rame» pour les commercialiser. «Les commissions départementales d'aménagement commercial (CDAC) "shadockiennes" continuent d’alimenter la pompe à mètres carrés commerciaux constructibles, soit 3,1 millions autorisés en 2011, à peine moins qu'en 2010», écrivait fin janvier LSA, le magazine de la grande consommation. A la clé, comme on le voit très bien à Caen, des tensions entre collectivités (chacune voulant son centre commercial) mais aussi entre les centres commerciaux.

23 croquis et une nouvelle bretelle

Une chose est sûre: les nouvelles règles d'urbanisme commercial issues de la loi sur la modernisation de l'économie (2008) favorisent cette inflation de mètres carrés. Les critères relatifs au développement durable et à l'aménagement du territoire ont en effet supplanté les critères économiques dans les nouvelles CDAC et les chambres consulaires ne sont plus associées aux commissions comme elles l'étaient dans les anciennes CDEC jusqu'en 2008.

Xavier Le Coutour, adjoint à l'urbanisme (PRG) du maire de Caen, estime qu'il faut remettre à plat cette réglementation: «Aujourd'hui, on étudie un projet sur la forme avant de se demander s'il répond aux besoins de la population. S'il est compatible avec le développement durable, il est automatiquement autorisé». Finalement, analyse-t-il, «on intervertit les priorités et l'on on règlerait ce problème en procédant en deux étapes: d'abord l'opportunité, puis si le projet est utile, la forme».

Hélène Mialon-Burgat, maire PS de Mondeville, commune qui abrite le «centre commercial régional» (65.000 mètres carrés, dont un Carrefour de 12.000 mètres carrés), dresse à son tour le même constat:

«Tout s'obtient en CDAC puisque les critères portent sur l'urbanisme, l'environnement et l'architecture.»

Carrefour Property, la foncière du groupe Carrefour, n'a d'ailleurs pas rencontré d'obstacles pour obtenir le feu vert de la CDAC, en décembre 2009, pour son nouveau centre commercial de 36.000 mètres carrés baptisé «Mondevillage». Le niveau d'engorgement du secteur aurait pu être un repoussoir, mais tel ne fut pas le cas.

Les collectivités, le promoteur, les enseignes commerciales, les services de l'Etat et la société d'autoroute SAPN ont planché pendant des mois à la recherche d'une solution permettant de construire un centre commercial supplémentaire dans une zone proche de la saturation automobile. La solution en question, une nouvelle bretelle de sortie sur l'A13, vient d'être autorisée par le Ministère des transports.

«Nous avons fait 23 croquis différents», rappelle Philippe Duron, député-maire (PS) de Caen, président de la communauté d'agglomération Caen la mer et du syndicat mixte SCOT (schéma de cohérence territoriale) Caen Métropole, qui réunit 330.000 habitants, la moitié du département du Calvados. «Il a fallu remédier au défaut de conception initial de ce centre commercial construit trop près du boulevard périphérique et remédier aussi à la complexité des échanges aujourd'hui.»

«Ce sont les meilleurs projets qui se feront»

Hélène Mialon-Burgat en convient: «Il y a beaucoup trop de mètres carrés en projet dans l'agglomération. Tous les projets ne se feront pas; ce sont les meilleurs qui se feront. La bonne stratégie est de mailler le territoire de grands pôles commerciaux d'envergure car c'est ce que recherchent les franchisés.» Traduisez: tous les projets sont autorisés et le marché fait le tri.

Cette affaire de mètres carrés facilement autorisés est «un faux débat», estime aussi Richard Vathaire, responsable de la foncière du groupe IKEA, car «le marché se régule nécessairement»: les développeurs, explique-t-il en substance, ne sont pas masochistes au point de construire des mètres carrés qu'ils ne peuvent commercialiser. Il en sait d'ailleurs quelque chose puisque son groupe a du modifier un premier projet de centre commercial après avoir tenté de le pré-commercialiser.

Adulé pendant des années, Ikea est aujourd'hui dans l'œil du cyclone à Caen. Peut-être parce que, derrière l'enseigne et son magasin jaune et bleu de Fleury-sur-Orne, se trouve un promoteur, Inter IKEA, dont l'objectif est de faire vivre un centre commercial qui n'est pas —ou plus— dédié à l'univers de la maison.

L'Ikea de Fleury-Sur-Orne

La tension est brusquement montée d'un cran le 2 février. Ce jour là, une CDAC de portée régionale de douze membres (sept élus de trois départements et cinq personnalités qualifiées) examinait le projet présenté par Inter IKEA: un centre commercial de 30.000 mètres carrés adossé au tout nouveau magasin d'Ikea de Fleury-sur-Orne et à un programme de 2.000 logements à venir. Si le projet a été autorisé par la commission, il lui a notamment manqué les voix des trois collectivités présidées par Philippe Duron.

Cette fronde caennaise a surpris à plus d'un titre: d'abord parce que le Scot présidé par Philippe Duron a fait de Fleury-sur-Orne l'un des trois «pôles commerciaux» prioritaires du grand Caen; ensuite, parce que c'est l'agglomération de Caen elle-même, via son outil de développement économique Normandie Aménagement, qui avait vendu au groupe Ikea 43 hectares de terrains à Fleury-sur-Orne, dont la moitié sont à vocation commerciale; enfin, le maire et président de l'agglomération avait dit «oui» fin 2008 au projet présenté par le suédois devant la Commission départementale d'équipement commercial (CDEC) du Calvados.

«Ils font la fine bouche»

Pourquoi ce revirement? Les élus caennais avancent que le groupe Ikea a modifié sa copie, justifiant d'ailleurs un nouveau passage en CDAC. Exit un centre commercial classique orienté vers l'équipement de la maison avec un modeste supermarché de 2.500 mètres carrés, place à une galerie commerciale tournée vers l'équipement de la personne contenant 70 boutiques, 15 moyennes surfaces et un hypermarché de 6.000 mètres carrés.

«C'est une modification radicale du projet», affirme Xavier Le Coutour. «Le projet que nous avions soutenu en 2008 avait un positionnement clair sur l'équipement de la maison; celui-ci est orienté vers l'équipement de la personne, la culture et les loisirs.» Une offre «déstabilisante» d'autant que «l'on n'a pas besoin d'une nouvelle grande surface alimentaire dans l'agglomération».

Rodolphe Thomas, le maire MoDem d'Hérouville-Saint-Clair, estime, lui, que ses adversaires politiques de Caen évoluent «au royaume des bisounours». «Ils s'offusquent maintenant des projets d'Inter IKEA, mais quand je les ai alertés y a quatre ou cinq ans sur les dangers du projet du groupe IKEA, j'ai été traité de ringard!» Toutes ces autorisations commerciales, conclut-il, «vont se terminer par des friches et une désertification du centre-ville de Caen».

Ce que craint aussi la CCI de Caen, qui avait voté «non» en 2008 sur le projet du groupe IKEA, expliquant qu'elle était favorable au magasin lui-même mais opposée
à un nouveau centre commercial. Non consultée cette fois-ci, elle vient par communiqué de dire qu'il y urgence à s'occuper du commerce de centre-ville de Caen. 

Rodolphe Thomas craint aussi une décision stratégique très négative pour Caen: «Je ne donne pas cher du maintien à Mondeville du centre névralgique du groupe Carrefour.» Une allusion à la «tour Carrefour» (500 salariés) qui abrite à Mondeville les activités comptables et juridiques de Carrefour France. Et fait partie du paysage caennais car c'était autrefois le siège du groupe de distribution caennais Promodès, qui a fusionné en 1999 avec Carrefour.

A Fleury-sur-Orne, le point de vue est tout autre. Claude Leclère, l'adjoint à l'urbanisme (PS) et ancien maire, ne peut s'empêcher d'ironiser sur les «grincheux» qui dans l'agglomération «font la fine bouche alors qu'Inter IKEA arrive avec un investissement de 100 millions d'euros». Il vise notamment son camarade et ami socialiste de Caen, qui craint que les boutiques du centre commercial d'Inter IKEA ne viennent siphonner son commerce de centre-ville, qui n'est déjà pas en grande forme, ainsi que des difficultés accrues pour commercialiser son ensemble mixte «Rives de l'Orne» (bureaux, logements, et 15.000 mètres carrés de commerces) qu'il construit avec Apsys dans le secteur de la gare, en lisière de centre-ville. Il se murmure que Monoprix, pressenti comme locomotive pour le commerce alimentaire de proximité, ne serait plus très chaud pour ce projet.

La ville de Caen a un autre fer au feu: elle est engagée avec la foncière Corio pour restructurer et étendre de 15.000 mètres carrés son centre commercial «Côte de Nacre» branché sur le périphérique nord à côté du CHU. Le projet comprend la rénovation et l'extension du plus vieux Carrefour, inauguré en 1971, de l'agglomération caennaise. Le permis de construire serait déposé à l'été 2012, pour livraison en 2016, d'«un centre commercial qualitatif avec des boutiques et des zones de restauration». Le maire de Caen voit dans ce projet le moyen de répondre à un «une consommation plus qualitative avec des populations plus exigeantes».

Un feuilleton qui dure depuis cinq ans: un précédent projet avait été attaqué devant le Tribunal administratif par son concurrent Super U; l'actuel projet, qui a obtenu le feu vert de la CDAC en octobre 2010, a été attaqué par un recours qui a, depuis, été retiré.

Ni Carrefour, ni Cora, ni Leclerc, mais Auchan

Mais Philippe Duron n'est pas le seul adversaire d'Inter IKEA. La grande surface alimentaire qui arrive dans les bagages du groupe suédois fait grincer des dents dans une agglomération déjà bien équipée avec trois Carrefour, un Cora, deux Leclerc et bientôt un troisième à Blainville-sur-Orne.

Or, cette grande surface ne sera ni aux couleurs de Carrefour, ni de Cora ni de Leclerc! Ikea a en effet eu le culot d'approcher un acteur qui n'est présent ni à Caen, ni même dans le Calvados, c'est à dire Auchan. Si certains consommateurs voient cela d'un très bon œil en termes de concurrence, les distributeurs en place, eux, sont dans les starting-blocks pour attaquer le projet d'Inter IKEA.

Jean-François Gruau, le président du Leclerc d'Ifs, commune limitrophe de Fleury-sur-Orne, est déjà en train de préparer son recours. Dans Ouest-France, il a qualifié «d'aberration» le projet de nouvel hyper d'Inter Ikea, qui se trouverait à deux kilomètres du sien avec exactement la même surface de vente: 6000 mètres carrés.

Il a déjà prévenu que cela remettait en cause son propre projet de déménagement et de développement de l'autre côté de la quatre voies Caen-Falaise. «Il serait bon que l'on fasse attention aux acteurs économiques locaux existants», a-t-il menacé, rappelant que Leclerc avait pris à sa charge le financement d'un tunnel pour passer sous la voie express.

Le maire d'Ifs (divers gauche) n'est pas en reste : il est venu au secours de «son» Leclerc en déclarant à Ouest-France que sa commune ne voulait pas être «prise en tenaille» entre le centre commercial régional de Mondeville d'un côté et le pôle Inter Ikea de Fleury-sur-Orne de l'autre.

Mais le groupe Ikea n'est guère sensible aux angoisses existentielles de Leclerc. «En 2008, quand nous sommes allés les voir, ils nous ont dit: non merci, on préfère rester chez nous!», rapporte Richard Vathaire. Sur le fond, le groupe suédois rappelle que, dans une ville moyenne comme Caen, il ne peut rentabiliser son magasin IKEA sans un centre commercial.

Et a par ailleurs de solides arguments à faire valoir concernant la modification de son projet: «Nous avons dû revoir notre modèle économique en réponse aux différents projets votés dans l'agglomération. Nous sommes obligés de nous différencier par rapport aux autres projets autorisés depuis 2008.» Une allusion au promoteur du projet «Mondevillage» qui, en signant avec une série d'enseignes spécialisées dans l'équipement de la maison, lui a coupé l'herbe sous le pied. Lui entend faire venir des enseignes encore absentes de l'agglomération, ce qui «renforcera l'attractivité commerciale de Caen», et met en avant une exemplarité environnementale: «Nous sommes repartis de zéro avec un architecte-designer suédois de renom, Thomas Sandell.»

Pas de cinéma pour les Rives de l'Odon

Mais la folie de construction de Caen ne se réduit pas à Mondeville et Fleury-sur-Orne. Cela bouge aussi à l'ouest de l'agglomération, qui s'estime le parent pauvre de l'équipement commercial et culturel de la ville. A Rots, 20.000 mètres carrés de boutiques viennent d'ouvrir autour de l'hypermarché Cora. Entre Mouen et Verson, le long de l'autoroute A84, le projet des Rives de l'Odon (25.000 mètres carrés) est toujours d'actualité en dépit des innombrables refus et recours dont il est l'objet depuis trois ans.

Le dernier en date, en septembre 2011, a vu une commission ad hoc rejeter le projet de multiplexe cinématographique, conçu comme la locomotive de ce centre commercial. Refus qui fait suite à trois recours émanant de cinémas locaux. Une tuile pour le promoteur Habitat & Commerce, qui avait pourtant révisé ses prétentions en faisant passer son cinéma de douze à huit salles. Pourtant, il ne semble pas décidé à jeter l'éponge et est même offensif: alors que le parc commercial ne devait pas initialement comporter d'enseigne alimentaire, il se murmure ces jours-ci qu'il pourrait être «consolidé» par un Carrefour Market.

La ville nouvelle d'Hérouville-Saint-Clair, au nord, a aussi son projet. Klépierre-Ségécé y construit un centre commercial à ciel ouvert de 14.000 mètres carrés («Val Saint Clair») qu'il va relier par une passerelle piétonne au centre commercial existant tiré par Carrefour. La rénovation de ce centre commercial, prévue initialement, est cependant mise en stand by. «Les études sont faites, mais le projet est décalé», confie Bruno Filippi, directeur du développement Nord & Est chez Klépierre-Ségécé.

Le projet Val Saint-Clair

Rodolphe Thomas, le maire MoDem d'Hérouville Saint Clair, réclame la «réactivation» de l'ancienne «charte d'urbanisme commercial»; dans l'immédiat, il estime qu'il faudrait prendre des mesures au sein du Scot pour bloquer les créations commerciales ex nihilo et travailler sur l'amélioration du parc commercial existant, sans oublier le centre-ville de Caen. «Oui à la rénovation de Côte de Nacre, non à Inter IKEA, oui au centre commercial régional de Mondeville, non à Mondevillage», résume-t-il.

A Caen, Xavier Le Coutour planche lui sur un «document d'aménagement commercial» (DAC) à l'échelle du Scot et envisage d'aller voir ce qui a été fait à Lille et à Rennes. Mais il ne sera pas prêt avant fin 2015, confie-t-il. En attendant, c'est le marché —et non les politiques— qui va continuer à faire la loi, avec des enseignes très sollicitées qui ne savent plus où donner de la tête.

Comme le dit si bien Claude Leclère, adjoint à l'urbanisme de Fleury-sur-Orne, «ici, c'est au plus fort la pouque!», la «pouque», en vieux normand, étant le «sac» que l'on tire à soi pour l'emporter sur l'adversaire. Comme la loi de la jungle risque d'être encore de mise pour les municipales de 2014, chaque maire pourra se présenter devant ses électeurs avec un projet rutilant, green et créateur net d'emplois.

Claire Garnier 

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