La leçon de Berlin: la terre des loyers bon marché
La capitale allemande bénéficie d'un dynamisme et d'une innovation artistique/technologique/culinaire que toute la planète lui envie. Grâce à un immobilier accessible?
- Installation de Sasha Weidner dans Berlin. REUTERS/Thomas Peter -
Je lisais récemment, dans un livre non encore publié, un passage sur la scène culinaire de Berlin qui, étonnamment, recouvrait les mêmes thématiques que l'essai de Om Malik dans lequel il expliquait pourquoi Berlin allait devenir la nouvelle plateforme high-tech de l'Europe. Et d'ailleurs, ces deux ouvrages recoupent ce que j'ai pu lire ailleurs sur l'extraordinaire dynamisme artistique de cette ville.
Tout est question de loyers. Berlin s'est construite dans la première moitié du XXe siècle pour servir de centre financier et commercial à l'Empire allemand. Ensuite, pendant la Guerre Froide, elle subit un double aménagement pour devenir le cœur industriel de l'Allemagne de l'Est et incarner, pour l'Allemagne de l'Ouest, un joyau subventionné vantant la supériorité du capitalisme.
Puis vient la réunification, et il s'avère que toutes les affaires allemandes se jouent à Francfort, Munich, Hambourg ou dans la région du Rhin-Ruhr et vous voilà dans une ville avec un parc immobilier énorme. D'où les loyers très bon marché comparés aux autres capitales du monde occidental, et un dynamisme et une innovation artistique/technologique/culinaire que toute la planète lui envie.
Etre pas cher, ça peut aussi vouloir dire nul
Tout cela est vrai, en l'état actuel des choses, mais mérite qu'on s'y penche de manière un peu plus approfondie.
D'une part, si des infrastructures historiques et des loyers modérés étaient, en soi, la clé du succès, Detroit serait la meilleure ville des États-Unis. Mais au contraire, Detroit est plutôt le genre de ville où «vous en avez pour votre argent»: les loyers y sont bon marché principalement parce que personne ne veut y habiter.
La différence avec Berlin, c'est que même sans être un grand centre d'affaires allemand, elle jouit de quelques fondamentaux solides. Elle a un petit côté cra-cra, mais sans le taux de meurtre colossal, le système scolaire catastrophique et les services publics dans un état de délabrement général qu'on retrouve dans une ville d'Amérique du Nord en déclin. Et par la même occasion, Berlin n'est pas immunisée contre les forces de la «gentrification» qui se sont globalement emparé des centres urbains américains ayant réussi à amender leur criminalité, leurs écoles et leurs transports.
C'est juste que Berlin n'est pas encore assez loin dans ce processus pour devenir chère et nulle. Mais si l'histoire unique de Berlin est impossible à répliquer, nous pouvons tout de même en tirer quelques leçons. Les villes formidables ont tendance à générer des loyers élevés, mais les villes deviennent formidables grâce au mélange de solides fondamentaux et de loyers bon marché. Quand on manque de deux guerres mondiales, d'un pays longtemps divisé et de quelques décennies de communisme, le seul moyen de créer un tel mélange consistera à tenter de s'assurer une croissance rapide de votre parc immobilier tout en améliorant les fondamentaux qui pousseront de futurs habitants à vouloir vivre dans votre ville.
Matthew Yglesias
Traduit par Peggy Sastre
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Matthew Yglesias est le correspondant économique et business de Slate.com. Avant de rejoindre le magazine, il a travaillé pour ThinkProgress, The Atlantic, TPM Media et The American Prospect. Son premier livre, Heads in the Sand, a été publié en 2008. Son second, The Rent Is Too Damn High, sortira en mars 2012.
Ses articles
Mis à jour le 18/05/2012 à 12h42
Le chômage y est en effet très important comparé aux autres grandes villes, la municipalité de Berlin est d'ailleurs très endettée. J'ai vécu et travaillé en Allemagne, beaucoup de jeunes allemands rêvent de vivre à Berlin mais le seul moyen d'y vivre c'est: - être étudiant/stagiaire - bosser dans la politique - bosser dans les médias Il y a en effet très peu de sièges d'entreprises (qui sont très bien à Francfort, Munich, etc ...), beaucoup de startups en informatique mais qui offrent surtout des stages. Dans ces conditions, il est évident que les loyers ne peuvent pas grimper.
Cependant, on commence à parler de bulle immobilière dans certains quartiers, beaucoup d'allemands de l'ouest et d'étrangers investissent des des appartements pour les louer à des touristes. Ce qui exclut de plus en plus de locaux des quartiers centraux.
En effet alors que l'on se plaint actuellement en Europe du dumping fiscal de certains de 27, on a assisté à la même chose au sein d'un pays.
Berlin a mis en place un impôt local tellement inférieur aux autres cités Allemande que bon nombre ont compris l'avantage fiscal et on déménagé.
Cette politique désastreuse qui cumulé à une dette abyssale ne résout en rien les problème financier de la ville et se fait au dépend des autres.
F5 diffusait il y a peu un doc "Berlin pauvre et sexy" qui ne traitait pas de cet aspect financier mais mettait en avant la soit disant créativité de pseudo artistes subventionnés.
mais les Berlinois qui aiment les subventions étatiques et peu le travail continuent de rejeter l'idée d'une meilleure gestion publique comme peux le démontrer la percé du parti pirate aux dernières élections.
Adidas Allianz BASF Bayer Beiersdorf BMW Commerzbank Daimler Deutsche Bank Deutsche Börse
Même SAP, pourtant leader allemand de l'informatique, ou il est souvent dit que Berlin excelle, n'a pas son siège à Berlin.
Qu'il y ait certains sièges à Berlin, je suis tout à fait prêt à la croire, mais il y en a surement beaucoup moins qu'à Hambourg, Francfort, Munich, dans la Rurh, Stuttgart...
L'Allemagne est un pays non centralisé, et le marché immobilier ne s'en porte que mieux.
En effet, les loyers semblent bon marché en comparaison avec les prix pratiqués en France et notamment à Paris. Cependant, comme dit dans le commentaire précédent, le taux de chômage à Berlin est un des plus élevé d´Allemagne.
Les Berlinois ont manifesté (fait assez rare pour être noté) il y a quelques mois contre la hausse des prix de l´immobilier. Le berlinois moyen a du mal à se loger, les prix augmentent et les logements proposés ne sont pas toujours à la hauteur.Sinon, il reste la solution de la colocation, très en vogue dans la capitale allemande.
Alors, en effet, la qualité et le confort de vie sont supérieurs à Berlin (à salaire égal), encore faut-il aimer la culture undergroundo-contemporaine et les -15°C durant l´hiver (qui dure 4 mois).
Je suis pour ma part ravie de vivre à Berlin, mais il ne faut néanmoins pas la considérer comme un Nouvel Eldorado.
Les grandes entreprises sont nombreuses, mais leur siège social est rarement situé à Berlin. Cela risque cependant de changer dans les 10 prochaines années. En effet, un plan d´aménagement urbain devrait transformer la friche située devant la gare principale en nouvelle Défense.