Economie

La leçon de Berlin: la terre des loyers bon marché

Matthew Yglesias, mis à jour le 18.05.2012 à 12 h 42

La capitale allemande bénéficie d'un dynamisme et d'une innovation artistique/technologique/culinaire que toute la planète lui envie. Grâce à un immobilier accessible?

Installation de Sasha Weidner dans Berlin. REUTERS/Thomas Peter

Installation de Sasha Weidner dans Berlin. REUTERS/Thomas Peter

Je lisais récemment, dans un livre non encore publié, un passage sur la scène culinaire de Berlin qui, étonnamment, recouvrait les mêmes thématiques que l'essai de Om Malik dans lequel il expliquait pourquoi Berlin allait devenir la nouvelle plateforme high-tech de l'Europe. Et d'ailleurs, ces deux ouvrages recoupent ce que j'ai pu lire ailleurs sur l'extraordinaire dynamisme artistique de cette ville.

Tout est question de loyers. Berlin s'est construite dans la première moitié du XXe siècle pour servir de centre financier et commercial à l'Empire allemand. Ensuite, pendant la Guerre Froide, elle subit un double aménagement pour devenir le cœur industriel de l'Allemagne de l'Est et incarner, pour l'Allemagne de l'Ouest, un joyau subventionné vantant la supériorité du capitalisme.

Puis vient la réunification, et il s'avère que toutes les affaires allemandes se jouent à Francfort, Munich, Hambourg ou dans la région du Rhin-Ruhr et vous voilà dans une ville avec un parc immobilier énorme. D'où les loyers très bon marché comparés aux autres capitales du monde occidental, et un dynamisme et une innovation artistique/technologique/culinaire que toute la planète lui envie.

Etre pas cher, ça peut aussi vouloir dire nul

Tout cela est vrai, en l'état actuel des choses, mais mérite qu'on s'y penche de manière un peu plus approfondie.

D'une part, si des infrastructures historiques et des loyers modérés étaient, en soi, la clé du succès, Detroit serait la meilleure ville des États-Unis. Mais au contraire, Detroit est plutôt le genre de ville où «vous en avez pour votre argent»: les loyers y sont bon marché principalement parce que personne ne veut y habiter.

La différence avec Berlin, c'est que même sans être un grand centre d'affaires allemand, elle jouit de quelques fondamentaux solides. Elle a un petit côté cra-cra, mais sans le taux de meurtre colossal, le système scolaire catastrophique et les services publics dans un état de délabrement général qu'on retrouve dans une ville d'Amérique du Nord en déclin. Et par la même occasion, Berlin n'est pas immunisée contre les forces de la «gentrification» qui se sont globalement emparé des centres urbains américains ayant réussi à amender leur criminalité, leurs écoles et leurs transports.

C'est juste que Berlin n'est pas encore assez loin dans ce processus pour devenir chère et nulle. Mais si l'histoire unique de Berlin est impossible à répliquer, nous pouvons tout de même en tirer quelques leçons. Les villes formidables ont tendance à générer des loyers élevés, mais les villes deviennent formidables grâce au mélange de solides fondamentaux et de loyers bon marché. Quand on manque de deux guerres mondiales, d'un pays longtemps divisé et de quelques décennies de communisme, le seul moyen de créer un tel mélange consistera à tenter de s'assurer une croissance rapide de votre parc immobilier tout en améliorant les fondamentaux qui pousseront de futurs habitants à vouloir vivre dans votre ville.

Matthew Yglesias

Traduit par Peggy Sastre

Matthew Yglesias
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