Economie

Il n'y a pas de bulle de l'immobilier à Paris

Gérard Horny, mis à jour le 18.05.2012 à 12 h 38

Face à la rapidité de la hausse du prix des logements à Paris, il est tentant de parler de «bulle». Ce n'est pas aussi simple.

Le carrosse de Cendrillon devant la Tour Eiffel Jacky Naegelen Reuters

Le carrosse de Cendrillon devant la Tour Eiffel Jacky Naegelen Reuters

Depuis la folle montée du prix des actions dans le secteur des nouvelles technologies à la fin des années 90 et leur brutale rechute entre 2000 et 2002, les bulles sont à l’honneur. Si l’on en croit certains économistes, nous sommes entrés dans une économie de bulles. Quand l’économie va mal, les banques centrales font baisser les taux d’intérêt et les gardent à un bas niveau aussi longtemps qu’elles le jugent nécessaire. Elles peuvent se le permettre: du fait de la concurrence des pays émergents, les prix et les salaires ne peuvent plus augmenter très vite dans les pays développés. Les risques d’inflation provoqués par des politiques monétaires très souples sont donc limités. En revanche, des taux d’intérêt durablement faibles encouragent la montée du prix des actifs financiers et immobiliers: on peut financer des positions spéculatives ou emprunter à peu de frais. Si la Bourse et le prix des logements augmentent, les ménages se sentent plus riches, ils consomment davantage et l’activité repart.

Malheureusement,  le bonheur économique est rarement durable. Il arrive fatalement un moment où le prix des actifs atteint des niveaux excessivement élevés. A ce moment-là, le marché devient fragile et très sensible aux mouvements des taux d’intérêt: une petite hausse de trop des taux directeurs de la banque centrale, et c’est la chute. Tant pis pour ceux qui sont arrivés trop tard et ont acheté au plus haut.

Les bulles font donc maintenant partie du paysage. Mais à quoi reconnaît-on une bulle? Alan Greenspan, l’ancien président de la Réserve fédérale, justifiait ainsi le laxisme de sa gestion monétaire: pourquoi les dirigeants de la banque centrale seraient-ils plus capables que les milliers ou les millions de gens qui achètent et vendent sur les marchés de voir les bulle se former ? De quelles informations disposeraient-ils, qui échapperaient à la vigilance des autres acteurs des marchés? En somme,  il serait très dur de dire à partir de quel moment on est entré dans une bulle. On ne le saurait qu’après. La bulle ne deviendrait vraiment visible qu’à partir du moment où elle éclate.

Evidemment, il est difficile de se contenter de tels arguments. Quand on voit les ravages provoqués par l’éclatement des bulles, boursières ou immobilières, ou les deux à la fois comme ce fut le cas au Japon en 1990, on se dit qu’il serait souhaitable que les économistes soient en mesure de détecter les bulles et d’aider à une correction en douceur du prix des actifs. Mais Alan Greenspan et les économistes qui pensent comme lui ont raison au moins sur un point: ce n’est pas parce que le prix d’un actif est très élevé et continue à monter qu’on est nécessairement en présence d’une bulle. La hausse s’explique peut-être par des facteurs économiques appelés à durer.

Tout cela est très intéressant, direz-vous, mais en quoi tous ces raisonnements théoriques me concernent-ils? En fait, on s’aperçoit que l’analyse des bulles peut concerner directement chacun d’entre nous un jour ou l’autre. Prenons l’exemple du marché du logement à Paris. Selon la Chambre des notaires de Paris, qui fonde son analyse sur les données des avant-contrats signés entre septembre et novembre, la hausse des prix de vente devrait approcher 20% en rythme annuel sur l’ensemble de 2010, avec un prix au m² voisin de 7.500 € en fin d’année. L’analyse de ces chiffres peut conduire à deux conclusions différentes, qui auront des implications pratiques elles-mêmes différentes.

Premier terme de l’alternative: il s’agit manifestement d’une bulle, provoquée par le bas niveau des taux à long terme et par le fait que les épargnants n’ont plus confiance dans les autres formes de placement, qu’il s’agisse des actions ou même des obligations. Dans ce cas, le mouvement de hausse peut encore être très rapide pendant quelque temps, puis il s’arrêtera brutalement (par exemple si les taux à long terme continuent à remonter comme ils le font depuis quelques semaines) et s’inversera; il y aura alors de belles occasions à saisir sur le marché.

Seconde possibilité: ce n’est pas une bulle. Le mouvement de hausse est certes excessif, il ralentira sûrement; au cours de cette phase de ralentissement, on peut peut-être espérer voir quelques baisses, mais il ne faut pas trop compter dessus car le renchérissement du prix du logement à Paris a des causes profondes qui ne vont pas disparaître du jour au lendemain.

Le problème n’est pas purement théorique. Si je suis candidat à l’achat d’un appartement à Paris, il faut que je prenne clairement position. Si je crois à l’existence d’une bulle, je vais rester soigneusement à l’écart de l’effervescence actuelle et je commencerai à prospecter sérieusement le jour où le soufflé retombera. En revanche, si je pense que la hausse repose sur des bases solides, je n’ai aucune raison de différer mon achat et je dois passer à l’acte le plus vite possible, par crainte que les prix ne soient encore plus élevés demain.

Mais peut-on facilement choisir entre les deux options? Le marché actuel a toutes les apparences d’une bulle. C’est ce que l’on pouvait écrire quand, le 25 novembre, les notaires de Paris estimaient la hausse annuelle à 13,8%. On a encore plus de raisons de le penser depuis que, le 9 décembre, ils ont publié cette estimation d’une hausse annuelle proche de 20%. Les retournements sur les marchés sont fréquemment précédés par des poussées de fièvre de ce genre.

Pour autant, l’éclatement de cette bulle peut-il avoir les mêmes conséquences que celui du marché boursier il y a dix ans, avec un indice CAC 40 toujours très loin des sommets atteints alors? Cela paraît peu probable. Au-delà des excès provoqués actuellement par les taux d’intérêt bas et le manque d’attrait de la plupart des autres formes de placement, le marché parisien a toutes les raisons de rester tendu, et donc cher. Les constructions neuves sont peu nombreuses et lorsqu’un promoteur met en vente des appartement, les candidats à l’acquisition font la queue sur le trottoir, comme on a pu le voir récemment pour une résidence mise sur le marché au prix moyen de 10.500 € le m² dans le 11ème arrondissement. Quant aux logements anciens, si les folles surenchères auxquelles on assiste actuellement peuvent s’arrêter, la demande risque fort de rester durablement supérieure à l’offre. Et n’oublions pas  la demande étrangère, elle se porte majoritairement sur certains quartiers prestigieux et ne concerne donc pas directement tous les arrondissements, mais, en agissant à la marge, elle accentue encore un peu plus les déséquilibre du marché; chacun sait les effets que peuvent avoir en économie les opérations dites «marginales».

Bref, si la hausse du prix des logements à Paris pouvait se résumer à la formation d’une bulle devant éclater tôt ou tard, ce serait finalement assez simple. Malheureusement, l’histoire  est un peu plus compliquée que cela: c’est une bulle qui se greffe sur une tendance haussière de long terme. Les prix de l’immobilier sont cycliques et leur évolution ne peut pas s’écarter très longtemps de celle du revenu disponible des ménages; des forces de rappel (par exemple le taux d’effort, ou proportion du revenu consacré au paiement du logement) finissent toujours par jouer. Mais, en attendant, les déséquilibres peuvent durer.

Gérard Horny

Photo: Le carrosse de Cendrillon devant la Tour Eiffel Jacky Naegelen Reuters

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