Tous propriétaires? La grande arnaque!
Le type même de la fausse bonne idée quand elle est un frein à la mobilité et met les ménages au bord de l'asphyxie financière pendant de nombreuses années.
- Maquette de maison en bois. REUTERS/Sebastien Nogier -
Les dernières statistiques publiées par la Chambre des notaires de Paris et d’Ile-de-France font état d’une brutale envolée du prix des logements en région parisienne, notamment à Paris intra muros: une hausse de 5,1 % en trois mois, de 13,8% en un an et un prix moyen du mètre carré de 7.030 euros pour les logements anciens, les chiffres sont spectaculaires. Mais comment faut-il les interpréter?
Premier constat: les marchés immobiliers commencent à se réveiller partout en France, et surtout dans les grandes agglomérations. Le volume des ventes de logements anciens a retrouvé en Ile-de-France un niveau comparable à celui qui avait été enregistré en moyenne enter 1999 et 2007. Mais Paris est un cas à part, marqué un profond déséquilibre entre l’offre et la demande: le réveil du marché y prend très vite des dimensions extravagantes.
Quoi que l’on pense de la façon dont le chef de l’Etat et le gouvernement abordent la question du grand Paris, ce dossier est incontestablement un de ceux qu’il faut traiter rapidement en y mettant les moyens nécessaires. Paris étouffe à l’intérieur du périphérique et son aménagement ne peut être envisagé qu’en liaison avec les départements adjacents.
La hausse des prix, dans le cadre actuel, y est inévitable. La demande de logements y est en partie incontrôlable, car elle est internationale, alors que l’offre est limitée. Paris fait partie des quelques capitales, aux côtés de New York et Londres, que les titulaires de grandes fortunes de ce monde apprécient particulièrement. Si l’on en croit les derniers calculs de Merrill Lynch et Capgemini, notre planète comptait de nouveau dix millions de millionnaires en dollars en 2009 (on ne compte là que leurs actifs financiers, par leur résidence principale); que seulement un sur cent de ces millionnaires ait envie de s’offrir un pied à terre à Paris et cela fait près d’un dixième du parc des appartements parisiens qui est concerné (on compte un peu plus de 1,1 million d’appartements dans la capitale)!
L'effet bulle
Il est vrai que des riches n’hésitent pas trop à aller dans certaines «banlieues» proches comme Neuilly, Levallois ou Boulogne, mais il n’en demeure pas moins que la pression est forte sur les beaux quartiers parisiens. D’autres emplacements moins prestigieux sont aussi recherchés; par exemple, après l’ouverture du tunnel sous la Manche, on a vu les prix monter autour de la gare du Nord. Ceux qui n’arrivent plus à s’offrir les appartements qu’ils convoitaient reportent leur attention sur d’autres arrondissements et, de proche en proche, la hausse gagne l’ensemble des quartiers.
Il est d’ailleurs significatif que tous les biens immobiliers deviennent chers dans la capitale, même les plus médiocres. On retrouve là un symptôme comparable à celui qui est observé dans le secteur financier chaque fois qu’une «bulle» est en train de se former: tous les prix montent, sans grande distinction. Est-ce à dire qu’une bulle immobilière est en train de se former à Paris? Oui, c’est certain. Le mouvement actuel peut encore se poursuivre, mais il sera intéressant de voir ce qui se passera quand les taux d’intérêt remonteront.
Car les problèmes propres à Paris et à son déséquilibre entre offre et demande de logements ne sont pas seuls en cause. Le contexte économique joue un rôle majeur et les notaires l’ont bien remarqué: volatilité des marchés boursiers, qui n’incite guère les investisseurs à aller sur le marché des actions, craintes sur la dette des Etats, qui n’incite pas à souscrire aux emprunts publics, et, plus globalement, incertitudes sur la situation économique. Si l’on ajoute à cela des inquiétudes toujours fortes sur le financement des retraites, la recherche de la sécurité pousse à l’achat de sa résidence principale.
La doctrine et la réalité
Quant à ceux qui achètent de la pierre pour placer leur argent, ils acceptent la perspective de rendements modestes (il est difficile d’augmenter les loyers au rythme du prix des logements) parce qu’ils pensent que l’immobilier offre actuellement la meilleure protection qui soit pour leur capital. De surcroît, le niveau historiquement bas des taux d’intérêt compense en partie la hausse des prix pour ceux qui achètent à crédit. Le maintien de taux durablement bas peut avoir un effet bénéfique sur l’activité dans certaines conditions, mais il a l’inconvénient de faire grimper le prix de certains actifs financiers ou immobiliers.
Tout cela est-il raisonnable? Non, mais on n’offre guère d’autres choix à tous ceux qui envisagent de devenir propriétaires au prix d’un effort démesuré. Nicolas Sarkozy veut une France de propriétaires. C’est une question de doctrine. Rappelons-nous ce qu’il disait le 14 janvier 2007:
«Ma République est celle où chacun pourra accéder à la propriété de son logement. Il faut permettre aux classes moyennes, à la France qui travaille d’accéder à la propriété. (…) Je propose que l’on fasse de la France un pays de propriétaires parce que lorsque l’on a accédé à la propriété, on respecte son immeuble, son quartier, son environnement… et donc les autres. Parce que lorsque l’on a accédé à la propriété, on est moins vulnérable aux accidents de la vie».
Comme c’est souvent le cas avec les propos tenus par le chef de l’Etat, le raisonnement paraît impeccable, le discours semble porter la marque du plus grand des bons sens. Pourtant, il n’est pas sûr qu’une personne lourdement endettée soit mieux armée qu’une autre pour affronter une perte d’emploi; les économistes constatent même que la propriété peut être un frein à la mobilité et à la recherche d’un emploi éloigné de son domicile. La France qui travaille peut aussi être une France de locataires…
Quant au lien entre la conscience civique des gens et le fait qu’ils soient propriétaires, c’est de l’idéologie pure; cette affirmation ne repose sur aucune étude politique ou sociologique sérieuse. L’Allemagne et la Suisse font partie des pays européens où le taux de propriétaires est le plus faible (aux alentours respectivement de 46% et 37%, contre 58% en France ou 72% en Italie et 83% en Espagne). Que les villes allemandes ou suisses soient moins bien entretenues et plus sales que les villes françaises, italiennes ou espagnoles et que leurs habitants soient plus portés à l’irrespect que ceux de ces derniers pays, cela ne saute pas franchement aux yeux.
Un autre phénomène mérite d’être noté. Dans tous les pays développés, tout est fait pour que les entreprises n’aient pas à immobiliser leur capital dans l’achat de bureaux, d’entrepôts ou de surfaces commerciales: des sociétés foncières s’occupent de faire construire et de gérer pour elles ce patrimoine immobilier. Les avantages annexes sont nombreux: plus de mobilité, de souplesse, avec la possibilité de choisir dans un parc immobilier sans cesse rénové et adapté aux nouvelles technologies.
Et les particuliers, eux, n’auraient d’autre choix que de consacrer toutes leurs ressources à leur logement ? La logique de cette politique paraît pour le moins étrange.
Gérard Horny
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Mis à jour le 30/11/2010 à 10h08
Pas plus que ne la partagent les chambres régionales de Notaires. Les Notaires de l'ouest jugent au contraire que nous assistons a une simple atténuation de l'érosion des prix et que la reprise en douceur de l’activité, constatée dès le printemps 2009, entraine depuis le début de l’année 2010 une stabilisation des prix, voire une légère progression. Ainsi, sur la base des avant-contrats, les notaires ont constaté, entre janvier et mai 2010 pour les maisons anciennes, les évolutions suivantes : - 1,33 % dans les Côtes d’Armor, + 0,18 % dans le Finistère, - 5 % en Ille-et-Vilaine, + 3,26 % en Loire- Atlantique, + 1,07 % dans le Morbihan. Toutefois, la région est constituée d’une multitude de marchés très hétérogènes. Les villes moyennes et les secteurs ruraux continuent de fonctionner au ralenti. Sur les littoraux, les vendeurs ne voulant pas brader, le marché des belles demeures situées en front de mer peine à repartir, les ventes se concentrent sur des maisons de moindre valeur par leur emplacement Nous sommes donc a des années lumière d'une brutale envolée des prix
Je ne crois pas trop aux conséquences des changements éventuels de taux d'intérêt: en fait, les rares candidats acheteurs à Paris (peu - mais toujours trop - nombreux, car il n'y a effectivement plus grand-chose à se mettre sous la dent) achètent plutôt (1) sans faire appel à un crédit, car, considérant les montants engagés, peu nombreuses sont les banques qui acceptent de les suivre, et (2) extrêmement rapidement, la concurrence étant féroce et les offres intéressantes si rares...
Rareté des offres, due à de nombreuses raisons: présence d'investisseurs internationaux (mais surtout sur les biens prestigieux), survalorisation des biens associée à la difficulté d'obtenir des financements bancaires, gelant donc les capacités d'achat des vendeurs éventuels, les prix augmentant entretemps...
En fait, pour ce qui est de l'effondrement éventuel de cette fameuse bulle, ne croyez-vous plus intéressant de suivre le vieillissement des si célèbres papy-boomers, dont les héritiers - rarement des enfants uniques - devront logiquement vendre les biens immobiliers, vu les prix atteints et les droits à payer...
En effet, cette génération phénomène, née massivement au même moment, a peu connu de conflits et devrait logiquement disparaître peu ou prou au même moment (dans une quinzaine d'années): on dispose donc là d'une limite à moyen terme assez tangible.
Deuxieme point : La hausse est parisienne, la province première victime de la crise, ne voit pas de hausse.
Cette hausse est du au faible nombre de transaction, à la chute de la bourse et au taux faible d'emprunt. C'est une hausse spéculative car les acheteurs occupant ne sont pas de la partie, tout comme les jeunes qui soit n'ont pas les moyens d'acheter, soit au vue de la crise vont regarder à 2 fois
Il suffira que les taux montent ( comment ne peuvent ils pas monter avec ceux de irlande, espagne et vu que les placements vont en allemagne )pour que l'immobilier baisse
Quant aux mirages des millionaires et du paris pas cher : Je voudrais bien savoir quel millionaire achetent des apparts Gare du Nord ou à la goutte d'or. C'est n'importe quoi, les riches anglais sont un peu rincés et preferent les quartiers chics aux immeubles très populaires de la gare du nord.