France

Logement: on va dans le mur!

Gérard Horny, mis à jour le 18.05.2012 à 12 h 34

D’un côté des gens à la rue, de l’autre des appartements dont le prix flambe à Paris et dans quelques grandes villes de province. Et cette situation risque fort de s’aggraver dans les années qui viennent. Que se passe-t-il dans le monde du logement?

Un modèle de maison en bois Reuters

Un modèle de maison en bois Reuters

Il manque en France 900.000 logements si l’on en croit les professionnels de l’immobilier. A priori, on est tenté d’avoir des doutes: que ceux qui construisent les logements et font un intense lobbying pour obtenir des avantages fiscaux en leur faveur ou en faveur de leurs clients tirent ainsi la sonnette d’alarme, cela se conçoit aisément. Mais faut-il les croire? De fait, la simple observation de la réalité quotidienne suffit à comprendre qu’il y a un vrai problème du logement. Qu’il faille en construire 900.000, un peu plus ou un peu moins, c’est peut-être vrai. Mais, comme toujours en économie, ce n’est pas le chiffre en lui-même qui compte, c’est la façon dont il est obtenu et la réalité qu’il décrit. Et là, le doute n’est pas permis: il y a en France, du moins dans certaines régions, une vraie pénurie de logements qui ne va pas en s’arrangeant.

La démographie se conjugue à des phénomènes sociologiques (divorces, familles recomposées, etc.) et économiques (des zones se dépeuplent tandis que d’autres attirent des populations nouvelles, des écarts se creusent entre les catégories sociales) pour aboutir à une véritable pénurie de logements en certains endroits et à un fossé infranchissable entre les prix demandés et les revenus des candidats à la location ou à la propriété. Les statistiques nationales cachent les problèmes plus qu’elles ne les révèlent; il faut regarder ce qui se passe dans les régions, les départements, voire certaines agglomérations. Là, on voit vraiment où se situent les risques. Un spécialiste de l’IEIF (Institut de l’épargne immobilière et foncière), Gilbert Emont, est allé chercher ces chiffres; ce qu’il a trouvé a fait l’objet de cinq études publiées entre avril et novembre de cette année et, dans le petit monde de l’immobilier, ces pavés ont provoqué quelques remous. Retenons-en quelques faits saillants.

D’abord les surprises de la démographie. La population française n’a pas cessé de croître depuis la Seconde guerre mondiale, mais à un rythme annuel qui paraissait faiblir inexorablement. Et puis, au tournant des XX° et XXI° siècles, la tendance s’est retournée. Entre 1999 et 2006, on est passé à une progression de 410.000 habitants par an contre un chiffre oscillant entre 210.000 et 285.000 entre 1975 et 1999. Ce rebond de la démographie s’est accompagnée d’une baisse du nombre de personnes par ménage, en plusieurs étapes: les enfants du baby boom qui commencent à quitter leurs parents à la fin des années 60, puis la montée du nombre des divorces, des familles monoparentales, des ménages recomposées. En Ile-de-France, de la décennie 90 à la décennie 2000, on est passé de 31.000 nouveaux ménages par an à 46.000. Des évolutions comparables ont été enregistrées en Rhône-Alpes et dans la région PACA.

Par définition, un ménage nouveau, c’est un logement nouveau (un ménage, c’est l’ensemble des personnes qui vivent sous un même toit). Ce n’est pas un problème quand la construction suit. Cela n’est pas le cas. Même au niveau national, les chiffres sont alarmants. Au début des années 60, la construction dépassait largement le nombre de nouveaux ménages, ce qui permettait le renouvellement du parc. Ainsi que le souligne Gilbert Emont, «pour un parc de plus de 20 millions de résidences principales, un renouvellement de 1% par an impliquerait un nombre de constructions excédentaires de 200.000. Et un taux de renouvellement de 1% signifie qu’il faut cent ans pour renouveler entièrement le parc. Au rythme observé dans les années 1980, il faudrait plus de deux cents ans. Au rythme des années 1990, on passe à plus de sept cents ans»! Et on n’en est plus là: depuis 1999, on est entré dans une phase de «renouvellement négatif (!)», comme disent les experts, c’est-à-dire qu’on ne produit même plus assez de logements pour les nouveaux ménages et qu’on n’arrive à faire face aux besoins qu’en puisant dans le parc dit annexe (résidences secondaires, logements qui devraient être désaffectés, etc.).

Conclusion logique: «sur un marché tendu à l’extrême, les prix n’ont aucune raison de baisser fortement. Si l’on n’y prend garde, le retour progressif à une croissance plus soutenue et à une plus grande confiance des ménages peut se traduire rapidement par une exacerbation des tensions». La confiance n’est pas encore vraiment revenue, la croissance reste molle, mais les taux d’intérêt très bas, les inquiétudes pour la retraite et le recherche de placements réputés sûrs conduisent à un afflux de candidats à l’accession à la propriété, à Paris notamment, qui poussent les prix vers le haut.

Pour les logements neufs, les prix dépendent surtout des coûts de revient (et d’abord du foncier). Pour les logements anciens, la question des coûts de revient n’intervient qu’à la marge, là où des travaux ont lieu; ce qui joue le plus, c’est la loi de l’offre et de la demande, surtout là où l’offre de logements neufs est insuffisante. C’est donc là où les dérapages sont les plus visibles. «L’insuffisance de la production, porteuse de hausse des prix dans les quartiers proches des centres, condamne la ville soit à s’étaler toujours plus, soit à supporter les tensions sociales que génère le mal-logement (…). La rareté, qui s’avère la cause principale de la hausse du prix des logements, devient donc un facteur d’exclusion accélérée».

Le phénomène est particulièrement inquiétant en région francilienne, où les revenus sont loin de suivre des évolutions convergentes. «Lorsque l’inflation augmente de 17% sur la période 1997-2007, les revenus moyens des Yvelines, Hauts-de-Seine et Paris augmentent de 29 % à 38 %, tandis que leur hausse dépasse à peine l’inflation dans la plupart des autres départements et ne l’atteint même pas en Seine-Saint-Denis». Résultat: les uns supportent plus ou moins bien la hausse du prix des appartements neufs ou anciens ou des loyers, les autres ne la supportent pas et ce sont les secteurs déjà les plus pauvres, comme la Seine-Saint-Denis précisément, qui souffrent le plus. Mais en province aussi, comme dans les Bouches-du-Rhône ou les Alpes-Maritimes, «la flambée des prix fragilise une population locale qui peut de moins en moins acheter sur son propre territoire».

Comment en est-on arrivé là, que faut-il faire maintenant? L’auteur ne le dit pas. On quitte le terrain des experts pour entrer sur celui des politiques. Une seule certitude: il ne faut plus perdre de temps et agir au niveau local avec une vue large (interdisciplinaire) du problème. Mais, pour reprendre l’exemple de la Seine-Saint-Denis, combien peut-on observer d’opérations d’urbanisme intelligentes comme celle qui se déroulent en Plaine Saint-Denis? Trop souvent, on laisse la fracture sociale et territoriale se creuser, les riches défendant leur cadre de vie et leur tranquillité, au risque de laisser les pauvres développer une culture de ghettos dans un parc immobilier en voie de dégradation. A laisser les poches de pauvreté enfler, on court de grands dangers.

Gérard Horny

Gérard Horny
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Journaliste
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