Société / Économie

II serait temps de réfléchir et de se montrer intelligent face à la crise du logement

Temps de lecture : 9 min

En 2017, Emmanuel Macron avait promis un «choc d'offre». Or, la construction a baissé depuis son élection... Faible consolation: ce n'est pas un problème purement français.

Il ne saurait être question de privilégier la construction de pavillons avec jardin et de continuer à rogner sur les espaces naturels ou les terres agricoles. | Julian Grüneberg via Unsplash
Il ne saurait être question de privilégier la construction de pavillons avec jardin et de continuer à rogner sur les espaces naturels ou les terres agricoles. | Julian Grüneberg via Unsplash

Dans le débat public, le logement est très loin d'occuper la place qui devrait être la sienne alors qu'il s'agit d'un problème majeur pour beaucoup de Français. On n'en parle guère qu'une fois par an, lorsque la Fondation Abbé-Pierre publie son rapport sur le mal-logement en France. Après, c'est fini. Ou alors on en parle dans les rubriques «patrimoine» des magazines pour se féliciter de la hausse des prix qui enrichit encore un peu plus les heureux propriétaires et pour suggérer aux candidats à l'investissement quelques placements qui devraient s'avérer particulièrement rentables là où les prix ont une chance de monter plus vite qu'ailleurs dans les mois ou les années à venir.

Pourtant, la hausse des prix de l'immobilier est loin d'être une bonne nouvelle pour une grande partie de la population.

En 2020, malgré la pandémie et son impact sur l'économie, la hausse s'est poursuivie en France métropolitaine, ainsi que le constate l'Insee: +2,5% pour les logements neufs, +6,4% pour les logements anciens, soit une hausse d'ensemble de 5,8%. Cela continue cette année, avec une accélération de la hausse du prix des logements neufs: +1,5% au premier trimestre contre +1,4% pour les logements anciens. Comme le remarque le Cercle de l'épargne, «de 1990 à aujourd'hui, le prix de l'immobilier résidentiel en France a augmenté de 214%, soit 2 fois plus rapidement que le salaire nominal par tête (+97%) et 3,5 fois plus vite que les prix à la consommation (+60%)».

Un poids croissant dans le budget des ménages

Les loyers, secteur libre et secteur social confondus, ont augmenté nettement moins rapidement, de 80% sur la période. Il n'empêche que, globalement, le logement représente une part croissance du revenu des ménages, principalement pour les locataires les moins aisés. Selon des chiffres déjà anciens (ils datent de 2013), la part des dépenses de logement dans le revenu des ménages (ce que l'on appelle le taux d'effort) atteint en moyenne 18,3%.

Mais cette moyenne ne donne pas une idée exacte de ce que peut être cet effort pour beaucoup de Français, car le calcul inclut les propriétaires n'ayant plus d'emprunt immobilier à rembourser (soit 37,6% des ménages) et comporte de grands écarts géographiques. Selon les travaux effectués par une instance interministérielle, la Drees (Direction de la recherche, des études, de l'évaluation et des statistiques), le taux d'effort peut aller jusqu'à 60% pour les locataires du secteur privé!

Fort heureusement, les aides au logement viennent réduire sérieusement ces pourcentages. Mais pour certains, l'effort demandé dépasse tout de même un tiers de leurs revenus, ce qui est considéré comme un seuil d'alerte (le Haut Conseil de stabilité financière recommande aux banques de ne pas accorder de prêts immobiliers si cela conduit les emprunteurs à un taux d'effort supérieur à 35%).

Recul des mises en chantier

C'est un problème politique majeur qui n'est pas assez pris en considération. Très clairement, Emmanuel Macron a d'autres priorités. Le «choc d'offre» qu'il avait promis n'a pas eu de résultats très probants. La construction de logements est retombée à un faible niveau, avec un nombre de mises en chantier de nouveau inférieur à 400.000 par an. Certes, les années d'élections municipales comme ce fut le cas en 2020 ne sont pas favorables à la construction (accorder des permis de construire, c'est prendre le risque de mécontenter ceux qui voient leur environnement changer), le Covid-19 et les périodes de confinement n'ont pas aidé, mais ce ne sont pas les quelques mesures contenues dans la loi mal nommée Élan qui pouvaient suffire à éviter ce nouveau déclin.

La simplification des normes et l'accélération des procédures sont certes nécessaires, mais en ce domaine il reste encore beaucoup à faire et, dans le petit monde de l'immobilier, on n'a pas oublié que le président a débuté son mandat par une baisse de cinq euros des aides personnalisées au logement (APL) et que le ministère de l'Économie a puisé 1 milliard d'euros dans la trésorerie d'Action Logement, un des principaux constructeurs de logements sociaux et intermédiaires en France, pour boucler son projet de budget pour 2021.

La tâche s'annonce d'autant plus rude qu'il faudra procéder à la rénovation énergétique du parc existant et que les nouveaux logements devront s'adapter à des exigences parfois contradictoires.

On essaie maintenant de faire repartir la machine. Le 19 mars, Emmanuelle Wargon, ministre déléguée au Logement, a signé avec les principaux acteurs du logement social en France un protocole d'engagement visant à la production de 250.000 logements sociaux sur deux ans, en 2021 et 2022. Mais l'Aorif, union des professionnels du logement social est très pessimiste: beaucoup de communes sont réticentes dès qu'il s'agit d'engager de nouveaux projets de construction, le prix des terrains est élevé et les coûts de construction sont en hausse. Résultat: «La crise du logement va continuer à s'accroître en Île-de-France dans les années à venir.»

Le 17 mai, le Premier ministre a annoncé que dans le cadre du plan de relance de 100 milliards d'euros, près d'un milliard serait consacré au soutien de projets de construction durable.

Beaucoup reste à faire

Ces décisions sont-elles à la hauteur du problème? On peut en douter. L'enjeu est considérable. En 2020, la France métropolitaine comptait près de 29,5 millions de résidences principales contre seulement 19,5 millions en 1982, soit une hausse d'environ 50% en moins de quarante ans pour répondre à la fois à la hausse de la population et au fait que le besoin de logements augmente plus vite que la population (couples séparés, familles monoparentales, etc.). C'est énorme, mais il faut continuer. Comme le répète inlassablement Alain Dinin, président de Nexity, la France comptera quatre millions de familles de plus dans dix ans, dont la moitié de familles monoparentales ou de personnes vivant seules. Il faudra encore construire au moins 400.000 logements par an.

La tâche s'annonce d'autant plus rude qu'il faudra parallèlement procéder à la rénovation énergétique du parc existant et que les nouveaux logements devront s'adapter à des exigences parfois contradictoires. Les périodes de confinement subies depuis mars 2020 ont mis en évidence un besoin d'espace et de verdure, le recours au télétravail a montré qu'il était possible d'envisager une autre organisation spatiale entre lieu de résidence et lieu de travail. Si les acheteurs ont au cours des derniers mois manifesté plus d'entrain pour acheter en petite ou grande couronne ou en province qu'à Paris-même et si des appartements ont été délaissés au profit de maisons individuelles, il ne faut pas se faire d'idées fausses: il ne saurait être question de privilégier la construction de pavillons avec jardin et de continuer à rogner sur les espaces naturels ou les terres agricoles.

La densification de l'habitat est toujours d'actualité, mais il faudra sans doute la concevoir autrement, avec des alternances d'espaces verts et de constructions, voire avec des espaces verts intégrés dans les bâtiments, tout en respectant des contraintes budgétaires strictes...

Un besoin d'idées nouvelles

Bref, il va falloir au cours des prochains quinquennats mener des politiques du logement mieux pensées, mieux articulées entre les différents échelons, du national au communal, et mobiliser à la fois des capitaux privés et publics. Là, en théorie, la pensée macronienne du «en même temps» devrait pouvoir s'exprimer... Traditionnellement, la droite privilégie une France de propriétaires, comme Nicolas Sarkozy le faisait sans beaucoup de finesse (parce que les propriétaires sont supposés voter pour les partis conservateurs), tandis que la gauche privilégie le logement social.

Dans tous les cas, on continue à faire ce que l'on faisait avant, faute d'idées: on continue à faire du logement social parce qu'il en faut, c'est une évidence, et on continue à aider fiscalement les particuliers qui veulent acheter des appartements pour les louer alors qu'on sait pertinemment que l'efficacité de ces aides est douteuse, comme la Cour des comptes l'a très bien montré. Bref, il serait temps de réfléchir et de se montrer un peu plus intelligent.

«L'accès à un logement abordable, qui constitue un besoin fondamental pour tout être humain, devient de plus en plus difficile dans de nombreux pays.»
OCDE

Rassurons-nous: nous ne sommes pas seuls à avoir des problèmes en la matière. Les prix flambent aux États-Unis, les appartements se vendent à prix d'or aux Pays-Bas, l'époque du logement bon marché est révolue en Allemagne et les Berlinois manifestent tandis que le Premier ministre social-démocrate suédois a été mis en échec au parlement pour avoir voulu abolir l'encadrement des loyers pour les constructions neuves.

Les économistes de l'OCDE le soulignent: «L'accès à un logement abordable, qui constitue un besoin fondamental pour tout être humain et une dimension centrale du bien-être, devient de plus en plus difficile dans de nombreux pays.» Aussi l'organisation vient-elle de publier à l'usage de ses pays membres un guide très intéressant intitulé «Pierre par pierre – Bâtir de meilleures politiques du logement». Ce document présente notamment les différents instruments que peuvent utiliser les pouvoirs publics avec leurs avantages et inconvénients à court et long terme.

Pas de remède miracle

Par exemple, on y voit que les mesures fiscales en faveur des ménages qui empruntent pour acheter un logement ont des effets secondaires indésirables: elles bénéficient surtout aux revenus élevés et tirent les prix vers le haut. Réduire ces incitations fiscales présente donc un double avantage en matière de redistribution et de baisse des tensions sur les prix. Mais cet effet positif met du temps à se concrétiser, tandis que la réduction de l'avantage fiscal a pour conséquence quasi immédiate de rendre plus difficile l'accession à la propriété pour les primo-accédants, notamment les jeunes. C'est donc un outil à manier avec précaution et à condition de prévoir en parallèle des mesures visant à stimuler la construction là où la demande est forte.

Autre exemple: l'assouplissement des règles régissant les relations entre bailleurs et locataires. Ces règles sont souvent présentées comme un frein au développement de l'investissement locatif, car les propriétaires craignent de ne pas pouvoir se séparer des locataires qui ne paient pas leur loyer. Attention, prévient l'OCDE, l'assouplissement de ces règles peut certes conduire à un meilleur fonctionnement du marché et à une hausse de l'offre de logements, mais il peut pénaliser les ménages les plus vulnérables s'il n'est pas accompagné d'une augmentation de l'offre de logements sociaux.

Bref, il n'y a pas de remède miracle: une mesure favorable peut avoir des effets négatifs forts si elle n'est pas accompagnée d'autres mesures. Une politique du logement doit nécessairement être une politique complexe touchant «un large éventail de domaines» et doit articuler «de manière efficiente les différents échelons et sphères de l'administration et autres organismes publics». Dans un pays comme le nôtre qui accumule les échelons administratifs, ce n'est pas évident, comme on peut le voir notamment en région parisienne.

Quelques points positifs

Cela dit, le point de la situation dans les différents pays de l'OCDE n'est pas systématiquement en défaveur de notre pays. Le taux d'accession à la propriété en France est inférieur à la moyenne de l'OCDE, mais ce n'est pas forcément un handicap, car la propriété peut être un frein à la mobilité: en général, constate l'OCDE, «les propriétaires et les locataires d'un logement social ne sont pas aussi mobiles que les personnes qui louent leur logement sur le marché privé». Ici, la mobilité est légèrement au-dessus de la moyenne de l'OCDE, mais les déménagements se font souvent «à proximité», dans la même commune ou le même département; et, ajoute l'OCDE, cette mobilité est inégale: «Elle est très faible dans les groupes les plus défavorisés (jeunes chômeurs ou inactifs et locataires de logements sociaux), auxquels elle pourrait être très bénéfique en termes d'accès au marché du travail.»

Les dépenses de logement sont plus élevées ici que dans la moyenne de l'OCDE (20,58% du total des dépenses des ménages contre 17,8%), mais la France détiendrait un léger avantage sur deux points où on ne l'attendait pas: «la durée moyenne de déplacement entre le domicile et le lieu de travail est inférieure à la moyenne de l'OCDE, ce qui laisse à penser qu'un nombre relativement important de ménages ont les moyens de vivre suffisamment près de leur lieu de travail» et «les ménages français disposent généralement d'un accès plus facile aux espaces verts (un élément du cadre de vie qui contribue à la santé et au bien-être) que la moyenne des pays de l'OCDE».

Et un rapport de plus!

Ces quelques points positifs ne doivent pas cependant occulter un fait majeur: le manque de logements et leur coût excessif dans les zones dites «tendues». On ne saurait s'en satisfaire. Le 31 mai, Jean Castex a décidé de réunir une commission présidée par François Rebsamen, maire de Dijon, qui devra étudier les freins à la construction de logements du point de vue des collectivités et proposer des mesures de relance. Ce rapport devra être remis au plus tard le 15 septembre et Jean Castex doit rencontrer François Rebsamen dès le mois de juillet pour «prendre connaissance du diagnostic et des premières pistes envisagées par la commission». Espérons que ce ne sera pas simplement un rapport de plus sur les étagères de Matignon.

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