Société / Économie

La variation des prix des concessions funéraires est proche de celle de l'immobilier

Temps de lecture : 5 min

Les mécanismes de fixation des prix, qui peuvent être 50 fois plus élevés d'un lieu à l'autre, demeurent extrêmement complexes et étonnamment proches de ceux des logements des vivants.

Un cimetière à Mulhouse, le 20 octobre 2020. | Sébastien Bozon / AFP
Un cimetière à Mulhouse, le 20 octobre 2020. | Sébastien Bozon / AFP

Le cimetière constitue un objet essentiel à l'urbanité, en témoigne sa permanence historique et son emprise foncière communale (0,5% du territoire communal en moyenne). Son étude reste pourtant embryonnaire et cette absence d'intérêt devient préoccupante.

D'une part, les structures démographiques vieillissantes des pays européens renforcent la demande potentielle de concessions funéraires même en tenant compte de l'évolution des pratiques d'incinération. D'autre part, l'encadrement légal de la création et du renouvellement des cimetières, notamment lorsque des concessions perpétuelles sont en cours, génère de fortes contraintes sur l'offre de concessions.

La presse alerte depuis longtemps (Le Monde en 2018, Sud-Ouest et la Voix du Nord en 2011, etc.) sur la croissance moyenne des tarifs et leurs écarts grandissants entre les villes, sans pour autant proposer une mesure nationale de ces disparités et en expliquer les origines.

La France offre pourtant une information publique des tarifs communaux des concessions permettant une étude plus approfondie. Il est donc temps d'aborder ce sujet économique à la fois anxiogène et complexe.

Diversité de l'offre foncière funéraire

Notre étude, d'abord qualitative auprès de directeurs de cimetières de grandes métropoles (Le Havre, Lille et Bordeaux), puis quantitative avec l'analyse de 4.520 tarifs dans les 185 cimetières des 42 plus grandes villes françaises, permet de mieux comprendre les écarts de 1 à 50 qui peuvent être constatés (cf. figure 1 ci-dessous), ainsi que les logiques complexes des tarifications proposées et les grands enjeux pour l'avenir.

Figure 1: Prix annuel en euros d'une concession de 2m² pour trente ans (*ou métrage le plus proche de 2m², **ou durée la plus proche de trente ans). | Faye, Channac, 2016

Cette complexité tient à la superposition des modes de tarification et de gestion des concessions funéraires. Notons préalablement que l'offre foncière funéraire bien que publique s'inscrit à la fois dans les domaines marchand et non marchand.

En effet, si une partie des cimetières (terrain commun) est obligatoirement consacrée à des emplacements de sépultures gratuits offerts aux indigent·es pour une durée minimale de cinq ans, une surface de plus en plus étendue (terrain concédé) fait l'objet d'une concession (contrat d'occupation du domaine public).

Le périmètre de cette étude se limite à ces concessions (hors columbarium). Dans ce segment, une première diversité des tarifs s'observe à l'intérieur même de chaque cimetière selon les caractéristiques des concessions (durée, surface, emplacement ou accessibilité).

Si une standardisation des caractéristiques s'impose autour de trente ans de durée et une surface de 2m2, l'accessibilité restant définie par zonage en fonction de la distance de l'entrée principale, de nombreux cimetières continuent à offrir des produits non standards (concession perpétuelle, à dix, vingt, vingt-cinq ans, surface de moins de 2m2 à 4m2).

Une deuxième diversité tient à celle des cimetières. Les cimetières ont été créés à différentes périodes du développement urbain et de fait présentent des caractéristiques différentes.

Différents types de cimetières

Dans le modèle médiéval, le cimetière est attenant à l'Église, patrimonial et religieux (type 1), certains sont encore présents. À la fin du XVIIIe siècle, leur densité posant des problèmes sanitaires, de larges espaces sont réservés en marge des villes qui, au gré de la croissance urbaine, deviennent rapidement des cimetières intra-urbains au XIXe siècle.

Certains sont aujourd'hui restés des cimetières de quartier (type 2), mais d'autres ont pu s'étendre pour devenir cimetières de ville (type 3), voire cimetière principal (type 4).

Au début du XXe siècle, la saturation des cimetières intra-urbains et les effets de la Première Guerre mondiale conduisent à la formation de cimetières suburbains (type 5) généralement sur des terrains peu coûteux près des voies de chemin de fer, des zones industrielles, des grandes routes.

À Ville-di-Pietrabugno en Corse, le cimetière est attenant à l'église Sainte-Lucie (type 1) comme à l'époque médiévale. | Wikimedia Commons

L'étalement urbain de la seconde moitié du XXe siècle conduit à l'entrée des cimetières des villages périurbains dans le tissu urbain (type 6) voire à la création de cimetières périurbains nouveaux (type 7).

Enfin apparaissent les cimetières métropolitains paysagers (type 8), intercommunalité oblige, avec de larges espaces agricoles comme possibles extensions.

Certaines villes possèdent l'ensemble des types, d'autres quelques-uns seulement. La ville de Limoges par exemple est dotée d'un seul cimetière principal (type 4) en faisant mécaniquement un des plus grands de France.

Une situation assez similaire à celle de Dijon. À l'inverse, Reims ou Toulouse présentent une grande diversité de types. Globalement, la représentativité des types décroît du plus représenté (type 2) au moins représenté (type 8) à l'exception du type 7 dont le nombre est très réduit.

Le cimetière de Louyat à Limoges, seul de la ville (type 4), est l'un des plus grands de France. | Wikimedia Commons

Leurs caractéristiques de centralité urbaine, de végétalisation, de taille sont très différentes et conduisent aussi à des coûts de gestion très différents.

Contraintes de tarification

En dernier lieu, les décisions tarifaires prises par les collectivités subissent les contraintes propres à chaque ville (démographiques, foncières, financières…).

Les tarifications actuellement à l'œuvre sont donc le résultat d'une hétérogénéité imbriquée des situations (type de concession dans un cimetière, type de cimetière, type de ville) impliquant un grand nombre de variables explicatives.

Notre contribution évalue l'impact de chacun des éléments précédents informant les acteurs publics sur les composantes des tarifications dans une activité où l'information circule peu.

Pour chacun des 4.520 tarifs de concessions funéraires sur la période 2010-2014 (pour laquelle les données sont toutes accessibles), nous mesurons l'influence sur le prix (approche hédonique) de chaque caractéristique des concessions, cimetières et villes.

Globalement, les mécanismes de tarification des concessions funéraires sont étonnamment proches de ceux des logements des personnes vivantes.

Nous observons une influence des caractéristiques des cimetières proche de celle qu'exerce le quartier avec une influence négative de la superficie (traduisant sa centralité) et une influence positive de la végétalisation.

L'influence des caractéristiques des concessions est proche de celle des logements: effet positif de l'accessibilité et de la durée contractuelle, effet négatif de la surface sur les prix annuels au mètre carré. L'influence des caractéristiques urbaines enfin, avec un fort impact de la demande potentielle (poids des tranches d'âge les plus âgées dans la population et de leur pouvoir d'achat).

Figure 2: Ratio entre la surface totale des cimetières et la surface totale de la ville modérée par la densité d'habitants. | Benoît Faye, Frédérique Channac

Notons aussi l'effet positif de l'endettement des villes et des valeurs foncières qui, compte tenu des contraintes légales d'extension des cimetières, du vieillissement des populations et de la paupérisation d'une part d'entre elles nécessitant plus de terrains communs, laisse entrevoir une croissance forte des prix des concessions dans l'avenir.

Le graphe ci-dessus mesurant le ratio entre la surface totale des cimetières et la surface totale de la ville modérée par la densité d'habitant·es, laisse entrevoir les villes dans lesquelles les situations sont les plus tendues et où les prix sont les plus à même de croître rapidement.

Cet article est republié à partir de The Conversation sous licence Creative Commons. Lire l'article original.

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