Les bonnes étapes de l'investissement locatif
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Les bonnes étapes de l'investissement locatif

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Vous voulez investir dans «la pierre» mais vous craignez de ne pas vous y connaître? Rassurez-vous, ce n'est pas si compliqué. Et vous en verrez vite les avantages.

Pendant longtemps, investir dans l'immobilier était un sujet tabou pour Paul. «C'est un truc de riche», se souvient-il avoir pensé quand les premières conversations de bureau - il était cadre – s’orientaient vers ce sujet. Pourtant, au fur et à mesure des années, il a réfléchi et a sauté le pas en achetant un appartement pour le louer.

«Vers la cinquantaine, j'ai commencé à me dire qu'il fallait me préparer pour la retraite. J'ai pensé à la bourse et aux actions, mais je ne me sentais pas l'âme à jouer les Gordon Gekko [du nom du personnage dans le film Wall Street, ndlr]. L'immobilier, ça restait le plus solide dans mon esprit», raconte-t-il.

Avec raison, si l'on en croit les chiffres. La location d'un logement parisien a été plus rentable que la détention d'actions entre 1996 et 2016. Et dans le reste de la France, le taux de rendement interne est aux alentours de 9 %, contre 8,2 % pour les actions, selon les données de l'Institut de l'épargne immobilière et foncière.

Ce sentiment se traduit aussi par la confiance dans «la pierre». 70 % des Français privilégieraient un investissement dans l'immobilier, très loin devant l'assurance-vie (15 %) et l'épargne sécurisée (8 %). Pour cela, il faut respecter quelques étapes.

Définir son objectif

Pourquoi investir dans l'immobilier locatif ? Cela peut être pour disposer d’un complément de revenus à la retraite, à la manière de Paul. Mais ce n'est pas le seul objectif. Pour Marie, mère de trois enfants et masseur-kinésithérapeute dans l'ouest de la France, il y a aussi l'idée de se créer un patrimoine et de préparer la transmission pour ses enfants. «J'ai acheté la maison qui était en vente juste devant chez nous. Comme ça, lorsque mes enfants auront des familles, ils pourront tous venir ici», explique-t-elle. En attendant, elle la loue à l'année à des personnes qui travaillent dans la région.

Certains veulent disposer à terme d'une résidence secondaire après avoir loué leur bien pendant plusieurs années. Enfin d’autres visent une plus-value: acheter un logement à un prix peu élevé, le louer, puis le revendre quand le marché immobilier sera à la hausse. A condition de bien faire ses calculs en tenant compte de la fiscalité sur les plus-values immobilières. Ce sont vos objectifs qui définiront le type de bien que vous allez acheter.

Choisir le logement

Est-ce que vous préférez investir dans un T2 pour louer à un étudiant? Ou dans un T4, voire plus, pour louer à de jeunes travailleurs qui débutent leur vie active et visent une colocation? Ou dans un studio situé en station balnéaire pour faire de la location touristique? Chacun a ses avantages et ses inconvénients. L'étudiant, par exemple, risque plus de bouger chaque année (même si ses envies de déménagement dépendent aussi de l'emplacement du logement), mais il a l'avantage, en général, de bénéficier de la caution parentale.

Retrouvons Paul et ses réflexions: «Après m'être décidé à faire un investissement locatif, j'ai cherché un logement où un couple ou des étudiants pourraient vivre. Histoire de maximiser mes chances de location.» L'occasion a fait le larron. En allant voir son fils qui vivait dans un T2 à Toulouse, il repère au rez-de-jardin un appartement d'une soixantaine de mètres carrés à vendre. «Il y avait deux chambres, une plus grande que l'autre, ce qui pouvait convenir pour une colocation de deux ou trois personnes, s'il y avait un couple dans le lot. Ou pour un couple qui souhaitait avoir un enfant. C'était parfait», conclut Paul.

Choisir l'emplacement

Cela paraît logique mais la localisation est un des facteurs les plus importants du choix de l'investissement locatif. Si Paul a choisi Toulouse, c'est évidemment en raison de la grande attractivité de la ville, à la fois ville universitaire et poumon économique de la région avec la présence d'Airbus.

Il n'y a pas forcément besoin que le lieu soit une grande ville. Cela peut-être le chef-lieu d'un département où les étudiants vont tous faire leurs études. De préférence, l'emplacement ne doit pas être loin de votre propre domicile. Que ce soit pour avoir une meilleure connaissance du lieu où vous investissez ou pour les démarches locatives qui suivront. «La présence de mon fils me permettait de bien connaître la résidence. Et il s’occupait des formalités et des pépins quand il y en avait», raconte Paul. «Mais je ne pouvais pas rencontrer les locataires car j'habitais à plusieurs heures de route.»

Un autre point à regarder concerne les projets d'aménagements en cours. Comme les travaux du Grand Paris ou la construction du tramway Ouest-Est à Nice, qui vont augmenter l'attractivité de certaines communes ou quartiers.

Profiter des avantages fiscaux

Pour dynamiser l'investissement dans l'immobilier locatif, les différents ministères chargés du logement, aujourd’hui le ministère de la Cohésion des territoires, ont mis en place des dispositifs qui favorisent l'achat.

Le plus récent, le dispositif Pinel, introduit en 2014, permet ainsi, pour l’achat d’un logement neuf ou rénové, de bénéficier d’une réduction de ses impôts en fonction de la durée d’engagement choisie pour louer le logement. Comptez 12% pour six ans de location, 18% pour neuf ans et 21% pour douze ans.

Cependant, le dispositif est limité à deux investissements par an, à hauteur de 300 000 euros maximum au total et le plafond au mètre carré est de 5 500 euros. Le propriétaire dispose d'une année pour commencer à louer le bien et les loyers doivent respecter des plafonds définis en fonction de zones. Le dispositif a été reconduit en 2018 pour une durée de quatre ans dans les grandes agglomérations.

La loi Censi-Bouvard accorde également de nombreux avantages fiscaux pour les investissements qui portent le nom un peu hermétique de «logement meublé non professionnel (LMNP)», en langage courant les résidences de services neuves comme les Ehpad, les résidences étudiantes...

Elle permet une réduction d’impôt de 11% de la valeur du bien acheté, la récupération de la TVA sur le montant de l’investissement (sous certaines conditions), ainsi que des réductions d’impôts sur les revenus locatifs. En contrepartie, il faut s’engager à louer le bien pendant au moins neuf ans, reconductibles.

Enfin, la loi Girardin octroie aussi une réduction d'impôts sur le revenu si vous investissez dans des biens immobiliers (ou industriels) en Outre-mer.

Crédit photo: Pixabay ©

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