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Pourquoi le logement ne repart pas

Actuellement on produit environ 300.000 logements par an en France | Dennis van Zuijlekom via Flickr CC License by

Actuellement on produit environ 300.000 logements par an en France | Dennis van Zuijlekom via Flickr CC License by

La situation est en train de se débloquer, mais de façon très progressive.

Le 29 octobre, à Nancy, François Hollande a annoncé une réforme du prêt à taux zéro pour encourager l’accès à la propriété. Il le fallait. Les transactions sont plus nombreuses dans l’immobilier et la construction commence à donner quelques signes de reprise. Mais le secteur aura encore plombé la croissance cette année.

Actuellement on produit environ 300.000 logements par an, très loin de l’objectif officiel de 500.000. Au deuxième trimestre, 11.600 emplois ont encore été supprimés dans la construction, où la production a reculé de 1,1%. Il est vrai que ce trimestre n’a pas été fameux d’une façon générale, avec une croissance nulle et un trou d’air dans l’industrie. Mais les difficultés dans le secteur du bâtiment sont d’autant plus dommageables que ce dernier est un élément essentiel de l’activité dans les régions. Comment expliquer cette panne?

Les effets de la crise...

Assurément, la crise est passée par là: avec une croissance faible et un taux de chômage élevé, la progression des revenus est modeste. Même si la situation semble s’améliorer lentement, les perspectives restent incertaines. Beaucoup de ménages hésitent à s’engager dans un projet immobilier. On le remarque notamment en ce qui concerne les primo-accédants (ceux qui n’étaient pas encore propriétaires de leur résidence principale), particulièrement en région parisienne, où le coût d’acquisition d’un logement neuf est élevé.

Quant à l’État, les contraintes budgétaires l’empêchent d’augmenter significativement l’enveloppe consacrée au logement. Dans le projet de loi de finances pour 2016, la hausse des aides à la pierre est compensée par un petit coup de rabot sur les aides personnalisées au logement. François Hollande a bien annoncé que le Fonds national d’aides à la pierre, qui doit être créé l’an prochain, sera financé par l’État à hauteur de 250 millions d’euros, mais les offices HLM devraient l’abonder pour un montant plus élevé encore. Aide-toi et le ciel t’aidera… peut-être.

Restent les investisseurs, institutionnels ou particuliers. On annonce régulièrement le retour des premiers, qui ont abandonné le logement locatif jugé insuffisamment rentable, mais on n’en est qu’au stade des intentions. Seule la Caisse des dépôts se montre active, notamment par sa filiale SNI, qui doit prochainement bénéficier d’un prêt de la Banque européenne d’investissement pour la construction de logements intermédiaires destinés aux ménages à revenus moyens. Mais son action ne fait pas que des heureux: les HLM craignent que ces nouveaux logements n’attirent une partie de leur clientèle, celle qui paie les loyers les plus élevés, avec comme conséquence pour eux de se retrouver avec les locataires les moins solvables.

... et du passage de Duflot au ministère du Logement

Quant aux investisseurs privé, ils peinent à se remettre du passage de Cécile Duflot au ministère du Logement. Interrogez n’importe quel professionnel du logement sur l’origine des problèmes actuels, il ne vous parlera pas de la crise financière ni du chômage. Une seule personne est responsable de tout: c’est elle. Il est vrai qu’à force de vouloir protéger les locataires contre la rapacité des propriétaires, les copropriétaires contre les syndics, etc., elle a réussi à se mettre à dos tout le secteur. Et il n’est pas facile d’inciter les investisseurs à s’intéresser au logement locatif quand on fait voter un texte sur l’encadrement des loyers!

Un examen détaillé et objectif de la loi Alur (loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové) peut conduire à nuancer le jugement. La loi comporte beaucoup de dispositions intéressantes. Le 7 octobre dernier, Alain Dinin, PDG de Nexity, le reconnaissait très clairement devant la presse: «Des mesures pour fluidifier les procédures d’urbanisme, les permis de construire ou la mise à disposition de terrains publics ont été inscrites dans la loi Alur et réaffirmées dans la loi Macron.» Le 27 octobre, le CESE (Conseil économique, social et environnemental) a publié un rapport consacré aux territoires face aux catastrophes naturelles, dans lequel il exprime son approbation de plusieurs dispositions de cette loi, comme par exemple celles qui sont destinées à mieux préserver les terres agricoles, naturelles et forestières en restreignant la constructibilité dans ces zones. On pourrait aussi citer les mesures destinées à encourager le développement de l’habitat participatif.

Mais il faut être réaliste. Même s’il est bien parti pour rencontrer un certain succès, l’habitat participatif n’apportera jamais qu’une modeste contribution aux problèmes du logement. Quant aux autres dispositions les plus heureuses, comme le constate Alain Dinin, elles prendront du temps pour avoir un effet. Dans l’immédiat, ce que l’on constate surtout, c’est la difficulté rencontrée par le gouvernement Valls pour faire oublier l’effet désastreux de toutes les mesures prises pour «réguler» les professions immobilières.

Plans de relance en série

Depuis l’été 2014, Manuel Valls et sa nouvelle ministre du Logement, Sylvia Pinel, multiplient les annonces et les plans de relance pour regagner la confiance des investisseurs. Ces efforts ne sont pas vains. Le nouveau dispositif Pinel pour l’investissement locatif, nettement plus souple et attrayant que le dispositif Duflot, a été bien accueilli, de même que le prêt à taux zéro, qui a été prolongé avec des possibilités d’accès élargies. Et la réforme annoncée par François Hollande devrait permettre à de nouveaux ménages, surtout des jeunes, d’en bénéficier (sauf dans les zones dites «tendues» comme Paris et sa proche banlieue) à partir du 1er janvier 2016. La faiblesse des taux d’intérêt joue un rôle favorable également (le taux moyen des crédits tourne actuellement autour de 2,18%), mais il ne faut pas en exagérer la portée. Si les banques sont actuellement débordées par la demande de prêts immobiliers, près de la moitié des nouveaux crédits sont en effet des prêts anciens à taux élevés qui ont été renégociés.

Où en est-on? La situation est en train de se débloquer, mais de façon très progressive. Sur le marché de l’immobilier ancien, les transactions sont plus fournies, mais elles ne peuvent se faire que si les vendeurs acceptent de revoir leurs prétentions en matière de prix. Selon l’indice Notaires-Insee, la baisse des prix enclenchée à la mi-2012 se poursuit: elle s’est élevée à 0,6% au deuxième trimestre et s’établit à 2,8% en un an. Le mouvement concerne l’ensemble de la France métropolitaine, y compris l’Île-de-France. Mais, dans cette dernière région, la tendance serait en train de s’inverser: selon les informations disponibles pour la période août- octobre, un rebond de 1,4% pour l’ensemble de l’Île-de-France ramènerait la baisse à 0,5% sur un an et, à Paris, avec une remontée de 1,5% en trois mois, on arriverait à une petite hausse annuelle de 0,1%. Ceux qui attendaient une baisse des prix plus franche pour acheter à Paris risquent fort d’être déçus.

Inversion de la courbe

Dans le neuf, les ventes reprennent également: la fédération des promoteurs immobiliers a enregistré une hausse de 19,3% au premier semestre, grâce surtout au retour des investisseurs. Mais les promoteurs restent prudents:

«L’embellie de la demande, portée par le dispositif Pinel, ne doit pas cacher la fragilité globale du secteur: l’accession reste à la peine, tout comme les ventes de résidences avec services. Surtout, la reprise des mises en vente a lieu en comparaison avec un niveau 2014 exceptionnellement bas. Les difficultés structurelles du métier persistent: rareté des terrains constructibles à la vente, complexité excessive pour obtenir des autorisations de construire, recours abusifs, poids des normes et règlementations, instabilité juridique et fiscale.»

Plus encourageant encore est la remontée du nombre des permis de construire: selon le ministère du Logement, une hausse de 4,3% a été enregistrée au deuxième trimestre après déjà une hausse de 3,8% au trimestre précédent. Mais on n’en est encore qu’au début de l’inversion de la courbe: pour la période de douze mois se terminant fin septembre, 368.800 logements ont été autorisés, soit un recul de 4,2% par rapport aux douze mois précédents, et seulement 349.700 ont été commencés, soit un recul de 1,2%.

Des réticences vis-à-vis du logement social

Dans le logement social, après les élections municipales de 2014, de nombreux projets avaient été bloqués. Les maires bâtisseurs ne sont pas toujours très appréciés de leurs administrés –des constructions neuves perturbent leur environnement– et c’est encore plus vrai lorsqu’il s’agit de logements sociaux, voire très sociaux. La campagne pour les régionales a été l’occasion de remettre le sujet sur la table: aux Mureaux, le 26 octobre, Manuel Valls a annoncé pour le printemps un nouveau projet de loi Égalité et citoyenneté qui comprendra de nouvelles règles pour une meilleure répartition des logements sociaux sur le territoire.

En attendant, trente-six communes (pour la plupart dirigées par l’opposition, dix-sept en région PACA, huit en Ile-de-France, cinq en Languedoc-Roussillon, autant en Rhône-Alpes et une en Aquitaine) devraient être sanctionnées pour ne pas voir respecté les obligations prévues par la loi SRU (loi relative à la solidarité et au renouvellement urbain), avec un parc social devant atteindre 20 ou 25% du parc total de logement, selon les cas; dans ces communes, le préfet pourra préempter des terrains ou logements, délivrer des permis de construire en lieu et place du maire, mobiliser des logements vacants dans le secteur privé. Précisons que plus de 200 communes ne respectent pas les règles et s’exposent à des pénalités; celles-ci sont jugées particulièrement récalcitrantes.

Signes de baisse des loyers parisiens à confirmer

Quant aux loyers, selon l’Insee, ils étaient en hausse de 0,7 sur un an fin septembre. C’est peu, mais c’est encore plus que l’ensemble des prix à la consommation qui, sur an, n’ont pas monté du tout, grâce notamment à la forte baisse du prix des produits pétroliers. À Paris, certains intermédiaires annoncent une baisse. Mais ces indications sont encore parcellaires et surtout ne permettent pas d’analyser les causes de ce repli, de l’ordre de 1,70% sur les neuf premiers mois de l’année.

En tout état de cause, il semble difficile d’en imputer l’essentiel de la responsabilité à l’encadrement des loyers, qui ne concerne que les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er août. Et, pour relativiser ces mouvements récents, on peut rappeler que, selon l’OLAP (Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne), le loyer moyen de l’ensemble des logements parisiens est passé de 15 euros par mètre carré en janvier 2003 à 22,3 euros en janvier 2015, soit une hausse de 48,6% en douze ans, dont six d’après crise financière…

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