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Et si l’encadrement des loyers sauvait les classes moyennes parisiennes?

Vue de Paris, en février 2015 (REUTERS/Philippe Wojazer)

Vue de Paris, en février 2015 (REUTERS/Philippe Wojazer)

Le nouveau régime d’encadrement des loyers à Paris n’était pas encore entré en vigueur le 1er août que déjà les critiques fusaient. C’est normal : un tel système est par nature contestable. Mais la France n’est pas, loin s’en faut, le seul pays à essayer de contrôler la hausse des loyers là où le marché du logement est sous tension.

En théorie, la plupart des économistes sont d’accord: une hausse forte et continue du prix des logements et des loyers est le signe d’un déséquilibre entre l’offre et la demande. En introduisant un système d’encadrement des loyers, on ne fait que bloquer le thermomètre; cela ne fait pas pour autant baisser la fièvre. La seule solution réellement efficace est de travailler à rééquilibrer le marché. 

Mais cela prend du temps, surtout dans un espace clos comme Paris où les possibilités de construction de nouveaux logements sont limitées. Il est évident qu’une politique du logement strictement parisienne n’a aucun sens. Le problème doit être abordé au niveau du Grand Paris, voire de la région Ile-de-France dans sa globalité, en travaillant à plusieurs niveaux: le logement lui-même, les transports et l’implantation des activités nouvelles.

Des critiques féroces… et justifiées

Freiner par la loi ou le règlement la hausse des loyers peut même avoir des effets secondaires négatifs, en dissuadant les investisseurs institutionnels ou individuels de proposer des logements à la location, ce qui va à l’encontre de l’objectif visé. Certains  spécialistes du secteur, comme Bernard Coloos, sont catégoriques: ces effets secondaires l’emportent et ils sont carrément néfastes. En publiant des loyers de référence, comme c’est le cas avec le nouveau système parisien, on peut même aboutir dans certains cas à une hausse des loyers les plus faibles, ce qui est un comble.

On a donc toutes les chances, avec un tel système, de mécontenter à la fois les défenseurs du droit au logement, qui doutent de son efficacité et de la possibilité de faire baisser les loyers, et les associations de propriétaires, sans parler des professionnels qui ont tout intérêt à ce que prix et loyers continuent à augmenter. L’argument favori de ces derniers est particulièrement habile: l’encadrement des loyers va figer la situation et empêcher la décélération en cours!  Le résultat est clair: pratiquement tous les commentaires sur le nouveau dispositif sont négatifs.

Une mise en œuvre prudente

Connaissant tous les inconvénients de cette mesure, pourquoi le gouvernement s’est-il obstiné à vouloir la faire voter et la faire appliquer? Remarquons d’abord l’extrême prudence avec laquelle la loi Alur préparée par Cécile Duflot est mise en en œuvre. En principe, l’encadrement des loyers concerne toutes les zones dites «tendues», soit les 28 agglomérations de plus de 50.000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, ce qui représente 4,6 millions de logements et 70% du parc de logements locatifs privés.

L’État ne semble pas décidé à imposer quoi que ce soit et les collectivités locales potentiellement concernées sont laissées libres d’entrer dans ce dispositif ou de rester à l’écart

Pour l’instant, seule Paris est concernée; d’autres villes comme Lille pourront suivre quand elles seront prêtes (il faut pour cela disposer d’un observatoire des loyers disposant d’un nombre important de données fiables). Et les pouvoirs publics insistent beaucoup sur le caractère expérimental de cette mise en œuvre. Ainsi que le précise l’article 16 de la loi Alur, «des observatoires locaux des loyers peuvent être créés à l'initiative des collectivités territoriales, des établissements publics de coopération intercommunale à fiscalité propre compétents en matière d'habitat ou de l'État».

En l’occurrence, l’État ne semble pas décidé à imposer quoi que ce soit et les collectivités locales potentiellement concernées sont laissées libres d’entrer dans ce dispositif ou de rester à l’écart. Remarquons aussi que la  mise en place de l’encadrement des loyers a été décidée après une observation assez précise des dispositions adoptées dans d’autres pays européens. Et c’est là que l’affaire devient vraiment intéressante, car on voit très bien ce qu’on peut attendre d’un tel dispositif.

L’Allemagne contre les loyers «indécents»

Premier exemple: l’Allemagne où, dans certaines villes, il existe un «miroir des loyers» où les locataires peuvent poursuivre en justice leur propriétaire s’ils estiment que leur loyer est excessif (à partir de 20% de plus que le loyer de logements comparables). Cet exemple est souvent cité par les partisans les plus farouches de l’encadrement des loyers. De fait, il fonctionne bien. Mais pourquoi? Parce que l’Allemagne n’a pas vraiment de problème de logement. Le secteur privé a été largement encouragé à investir dans la pierre; 55% des Allemands sont locataires sans grande difficulté, sans le grand écart que l’on rencontre en France entre les loyers du secteur social et ceux du secteur privé, et ils trouvent d’autant plus facilement à se loger que la démographie a entamé une tendance baissière.

Par ailleurs, la population est répartie de façon plus harmonieuse sur l’ensemble du territoire qu’en France où les pouvoirs politique et économique sont concentrés en Ile-de-France. Il existe bien en Allemagne des zones que l’on peut considérer comme tendues,  comme Munich ou Cologne. C’est d’ailleurs à Cologne qu’a été lancé dans les années 1970 le système des miroirs des loyers. Ce système n’empêche pas que les loyers soient plus élevés dans ces zones qu’ailleurs en Allemagne, il permet simplement –et c’est déjà beaucoup– de lutter contre les loyers «indécents».

Un système trop rigide ne peut fonctionner si l’on veut associer le secteur privé à la politique du logement

Les limites de systèmes trop rigides

La Suède avait  adopté un système de loyers négociés très rigoureux. La référence était fournie par les logements publics municipaux pour lesquels les hausses annuelles étaient négociées entre les sociétés communales de logement et les associations de locataires. Les loyers du secteur privé ne pouvaient dépasser ces références de plus de 5%. Mais les sociétés communales étant subventionnées pour arriver à des loyers bas, les investisseurs privés ne pouvaient pratiquer des loyers comparables dans des conditions de rentabilité satisfaisantes, ce qui freinait la construction de nouveaux logements. 

Suite à des plaintes déposées au niveau européen, le gouvernement a dû, en 2010, profondément modifier le système des subventions et associer les propriétaires bailleurs privés aux négociations sur les hausses annuelles. Depuis lors, la tendance est à la dérégulation. Preuve s’il en est qu’un système trop rigide ne peut fonctionner si l’on veut associer le secteur privé à la politique du logement.

Petite remarque: ce détail n’avait pas échappé à René Dutrey, élu d’Europe Ecologie Les verts au Conseil de Paris, ainsi qu’en témoigne un rapport remis en novembre 2011. Dans ce même rapport, on pouvait trouver aussi ce constat sur le système hollandais où les loyers et leurs hausses annuelles sont strictement encadrés: 

«Aux Pays-Bas, le secteur locatif privé ne dépasse pas 10% du total des résidences principales alors que le secteur social atteint les 35%. La protection due aux locataires a contribué à réduire ce parc qui subit la désaffection des propriétaires.»  

Ces remarques ont probablement joué un rôle dans la préparation du projet d’encadrement des loyers de Cécile Duflot, qui n’a pas la rigidité que certains à gauche auraient souhaité.

En Suisse, sont dits abusifs les loyers qui permettent au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu'ils résultent d'un prix d'achat manifestement exagéré

Loyers abusifs et rendement excessif

L’étude de René Dutrey faisait allusion aussi à la législation helvétique, complétée souvent par des mesures prises au niveau cantonal. La notion centrale est celle du loyer «abusif», que le locataire peut contester devant une autorité cantonale de conciliation. «Sont dits abusifs les loyers qui permettent au bailleur d'obtenir un rendement excessif de la chose louée ou lorsqu'ils résultent d'un prix d'achat manifestement exagéré». On touche là à une notion extrêmement intéressante: celle de rendement. Pour qu’un propriétaire investisse dans un logement qu’il mettra en location, il faut qu’il y trouve un intérêt: c’est le rendement. Ensuite, toute la question est de savoir à partir de quand un rendement devient excessif…

C’est d’ailleurs un des problèmes qui se posent à Paris. Il ne saurait être question ici de déclarer un loyer abusif au prétexte qu’il conduirait à un rendement est excessif pour une simple et bonne raison: les rendements locatifs sont souvent très faibles dans la capitale. Bien que les loyers y soient très élevés, ils n’ont pas augmenté aussi vite que le prix des logements. 

Un propriétaire qui achète un appartement à Paris pour gagner de l’argent en le louant fait souvent un mauvais calcul: cela peut se justifier en ce moment parce que les taux d’intérêt sont à des niveaux exceptionnellement faibles; une location qui ne rapporte que du 2% est plus intéressante que la plupart des placements financiers. Mais, sur longue période, la faible rentabilité du logement locatif parisien fait que les investisseurs institutionnels (les compagnies d’assurance par exemple) ne s’y intéressent plus. Quant aux particuliers, ils visent surtout la plus-value: même si les loyers qu’ils peuvent demander sont faibles (relativement!) par rapport au prix où ils ont payé l’appartement, ils misent sur une hausse continue des prix qui leur permettra le cas échéant de revendre leur bien avec un gain confortable.

Le fonctionnement du marché résidentiel de New York montre qu’un marché locatif actif et très important peut fonctionner avec des réglementations variées, combinant libéralisme économique et contrôle municipal garant d’une certaine idée de l’intérêt général des citoyens

Jean-Pierre Schaeffer

De ce point de vue, encadrer les loyers n’est pas une idée aberrante. Si l’écart entre la hausse des loyers et celle des prix continue de s’élargir, les investisseurs finiront par trouver le rendement trop faible et par refuser de nouvelles hausses des prix. Peser sur les loyers peut donc conduire à calmer les prix. Avec une limite: le marché immobilier parisien est un marché international où la demande reste plus forte que l’offre. Paris intra muros est appelé à rester cher.

À New York aussi, on «stabilise» les loyers

En tout cas, une chose est sûre: les pouvoirs publics ne peuvent se désintéresser de la question des loyers et les laisser monter sans limite. Même dans un pays libéral comme les États-Unis. Ainsi, constate Jean-Pierre Schaefer, chargé de mission auprès du Conseil  national des villes, «le système immobilier de New York est un mélange de libéralisme économique et de régulation municipale». Le mécanisme de stabilisation des loyers concerne un million de logements, soit 40% du parc locatif: la hausse annuelle des loyers y est décidée par un comité de neuf membres nommés par le maire. 

Ce système date d’un arrêté de situation d’urgence pris en 1974. Comme on peut s’en douter, il fait régulièrement l’objet de vifs débats et de recours en justice, mais la municipalité l’a maintenu parce qu’elle jugeait indispensable de permettre à des foyers appartenant aux classes moyennes de rester dans la ville. Ainsi que le souligne Jean-Pierre Schaefer:

«Le fonctionnement du marché résidentiel de New York montre qu’un marché locatif actif et très important peut fonctionner avec des réglementations variées, combinant libéralisme économique et contrôle municipal garant d’une certaine idée de l’intérêt général des citoyens et du bon fonctionnement de la cité.» 

Paris peut-il se soucier moins que New York de sa classe moyenne? L’expérience dira si l’encadrement des loyers est une solution adaptée, s’il faut le garder, l’amender ou le supprimer. En attendant, on doit constater que la France n’est pas un cas isolé et que les responsables politiques dans des pays de cultures très différentes sont amenés à stabiliser ou encadrer les loyers en cas de dysfonctionnement du marché.

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