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Les lotisseurs s’activent pour ne pas laisser l'habitat pavillonnaire à la rue

Vue aérienne du quartier Le Raphaelis (Orange) en 2007 | jean-louis Zimmermann via Flickr CC License by

Vue aérienne du quartier Le Raphaelis (Orange) en 2007 | jean-louis Zimmermann via Flickr CC License by

Les lotisseurs vantent tous azimuts les mérites de l’étalement urbain. Selon Franck Gintrand, directeur général de Global Conseil, c’est signe que le retournement du marché de la construction et les difficultés financières des collectivités inquiètent ces acteurs dont la rentabilité repose sur leur capacité à aligner lotissements et zones commerciales de périphérie.

De tous les métiers de l’urbanisme, la profession des aménageurs-lotisseurs était sans doute celle qui cultivait la plus grande discrétion. Ici, pas de stars flamboyantes, de grands théoriciens, de prospectivistes réputés ou de patrons connus pour leurs coups de gueule. Pour les poids lourds du secteur, Angelotti ou GGL, le mot d’ordre tient dans une «communication maîtrisée» et «utile», entendez: limitée au strict nécessaire avec la presse locale et tournée prioritairement vers la commercialisation des terrains. Quand les affaires se portent bien, pourquoi se fatiguer à communiquer plus?

Ça, c’était avant. Aujourd’hui, les pavillons ne se vendent plus comme des petits pains. Le marché de l’individuel a chuté de 8 points en 2014, après une année noire à moins 15 points en 2013. Le baromètre Crédit Financier/CSA sur le moral des professionnels de l’immobilier indique que moins de 6 agents immobiliers sur 10 ont réussi à atteindre leurs objectifs commerciaux. Plus question dans ces conditions de faire profil bas. Le marché se resserrant dangereusement, il devient urgent de changer de fusil d’épaule.

D’autant que les élus locaux, de plus en plus conscients des dégâts associés à l’étalement urbain, n’hésitent plus à tenir tête aux puissants lobbies des promoteurs et autres acteurs du BTP. À Bayonne, le maire UDI Jean-René Etchegaray s’oppose frontalement aux promoteurs de la région, en donnant la priorité au logement social et à la densification au détriment d’un habitat individuel diffus. Royan a pour sa part signé un contrat avec l’EPF (Établissement public foncier) de Poitou-Charentes pour l’aider à lutter contre le mitage de sa périphérie. Enfin, certaines coopérations prennent carrément une tournure catastrophique, comme à Yerville, en Normandie, où les élus ont découvert avec stupeur les négligences de leur aménageur foncier dans un projet de construction résidentielle.

Une tendance à la résistance aggravée par la crise des finances publiques. L’augmentation de population à laquelle la plupart des maires aspirent pour maintenir une école ouverte ou inverser une courbe démographique déclinante, cette augmentation-là est-elle à la hauteur des coûts qu’elle engendre? L’habitat pavillonnaire diffus suppose en contrepartie de financer l’aménagement puis d’entretenir des voiries, des réseaux d’eaux, d’assainissement… Négligée jusqu’à aujourd’hui, cette dimension pourrait bien devenir essentielle dans un paysage où communes et intercommunalités vont voir leurs recettes largement revues à la baisse. Sans compter que les villes seront de plus en plus sollicitées pour reprendre la gestion de la voirie et des espaces verts des lotissements par des copropriétaires qui n’ont plus les moyens et l’envie de financer leur entretien.

Marché en crise, résistances des élus et restrictions budgétaires locales: autant d’éléments qui appelaient une nouvelle stratégie d’influence pour le Snal, syndicat national des lotisseurs.

Le «mythe» de l’étalement urbain

L’augmentation de population à laquelle la plupart des maires aspirent est-elle à la hauteur des coûts qu’elle engendre?

À l’origine aussi peu disert que ses adhérents, le Snal a donc décidé de passer à l’offensive en 2011. Plus question de s’en tenir à la veille et au lobbying. Cette année-là, Pascale Poirot, la présidente du syndicat, lance un mot d’ordre: l’«urbanisme de projet» doit remplacer l’«urbanisme réglementaire». Pour soutenir ce glissement sémantique, un architecte paysagiste –une profession a priori plus sympathique et plus écolo que celle de lotisseur– est chargé de délivrer la bonne parole contre «l’excès de règles, de contraintes, de diktats», «le principe de précaution, utile, mais parfois paralysant»sans oublier «les certifications gourmandes». Quelle est la légitimité d’un concepteur de jardins et parcs à s’exprimer sur ces questions? À vrai dire la question importe peu. La prise de parole ne connaît aucun lendemain médiatique. Mais l’idée de recourir à un «expert porte-parole», elle, commence à faire son chemin au Snal.

Dès 2012, le syndicat renouvelle l’expérience. Mais cette fois-ci pas question de faire appel à un gentil paysagiste. Le choix se porte sur un spécialiste de la ville, Olivier Piron. Ancien secrétaire permanent d’une agence gouvernementale d’urbanisme, le Puca (Plan Urbanisme Construction Architecture), l’expert est missionné pour descendre en flamme la «ville dense» que le retour au pouvoir des socialistes remet à l’ordre du jour. Après un an de préparation, l’assaut est donné début 2014 sur la base d’une étude financée par les lotisseurs et les fabricants de maison individuelle.

Ce travail porte simultanément sur trois fronts. Sur le front sémantique, tout d’abord, Olivier Piron dénonce le discours volontairement «péjoratif» de l’étalement urbain. Pourquoi parler d’«étalement» plutôt que d’«expansion» et de «consommation» plutôt que d’«utilisation» ou d’«affectation» sinon pour biaiser d’emblée le débat et dévaloriser l’aménagement de lotissements?

Sur le front de l’évaluation, l’urbaniste conteste que l’équivalent d’un département soit urbanisé tous les dix ans. L’image, reprise à longueur de temps par les média, fait particulièrement mal et, pour Olivier Prion, elle est sans surprise le fruit d’une manipulation. Le système satellitaire, conçu pour mesurer l’étendue des terres agricoles, serait imparfait. Les spécialistes et les pouvoirs publics en auraient parfaitement conscience mais la conspiration du silence ne viserait qu’à une chose: préserver le mythe de l’étalement.  Si on s’en tenait aux «vrais chiffres», on s’apercevrait que l’«expansion urbaine» n’a pas lieu d’être un sujet de préoccupation: l'étalement urbain progresserait moins vite que la population depuis les années 1980. Et si on veut à tout prix donner un ordre de grandeur, ce n’est pas tous les dix ans que l’équivalent d’un département est urbanisé mais tous les trente ans. Sans compter qu’à vouloir densifier plus, les pouvoirs publics ne feraient qu’une chose: pousser les prix de l’immobilier à la hausse.

À vouloir densifier plus, les pouvoirs publics ne feraient que pousser les prix de l’immobilier à la hausse

Histoire de boucler sa démonstration, Olivier Piron ouvre enfin le front de l’opinion. Non seulement la ville dense ne serait pas compatible avec un logement accessible, mais les Français aspireraient à habiter au vert. En d’autres termes, ils refuseraient cette ville dense que technocrates et politiques bien pensants voudraient leur imposer. On pense inévitablement à Christophe Giully dans cette volonté affichée de défendre le point de vue des «petits» et des «rurbains» contre le mépris d’une classe dirigeante de plus en plus déconnectée de ces Français.

Non que la démonstration d’Olivier Piron manque de pertinence et d’intérêt. Sur certains points comme le choix des mots et des instruments de mesure, l’urbaniste soulève de vraies questions. Mais l’absence de nuance du propos, de même que la mise à l’écart des coûts induits par l’étalement, ôte toute crédibilité scientifique à la démonstration. À trop vouloir relativiser la réalité d’un phénomène que chacun peut constater, l’urbaniste en vient à cultiver le paradoxe («l’étalement urbain n’est pas un problème, c’est la solution») et perd toute crédibilité. Porté par le Snal, repris en boucle par ses dirigeants, le discours est vite ramené à une opération de communication. Après le flop de l’«urbanisme de projet» censé se substituer à l’«urbanisme réglementé», la négation de l’étalement urbain ne convainc personne et la  volonté de défendre une logique de construction pavillonnaire contre toute autre considération, environnementale et économique, vire au grotesque.

Déclaration de guerre de Toulouse

En parallèle de ces joutes verbales, le syndicat n’hésite pas à avoir recours aux tribunaux lorsqu’il l’estime nécessaire. Dernière victime en date: le Scot (schéma de cohérence territoriale) de la Grande agglomération toulousaine, partiellement annulé par le tribunal administratif de Toulouse le 13 mai 2015, après un recours déposé par le Snal en 2012.

Véritable «constitution urbaine» élaborée et votée par les élus d’un territoire de plus de 110 communes, ce Scot affichait dès sa conception l’ambition de réduire l’étalement urbain. L’objectif partagé: réduire de moitié le rythme de transformations des espaces agricoles et naturels en espaces urbains. Une décision de bon sens lorsqu’on sait qu’entre 2005 et 2007 Toulouse faisait partie des trois aires urbaines avec Paris et Bordeaux où la construction neuve s’éloignait le plus du centre (passage de 14,2 km à 15,8 km). L’étalement urbain et ses effets néfastes ont pris dans cette région de telles proportions que les élus locaux ne pouvaient pas ne pas réagir.

La conversion à répétition d’espaces agricoles en espaces urbains, modèle économique du Snal

Bien entendu, les adhérents du Snal, dont le modèle économique repose précisément sur la conversion à répétition d’espaces agricoles en espaces urbains, a considéré ce Scot comme une déclaration de guerre. Très vite, les responsables locaux du syndicat se sont exprimés via la presse pour dénoncer un texte qu’ils jugeaient plus «idéologique qu’opérationnel». Son principal tort? Vouloir diviser par trois la production de maisons individuelles dans la région de Toulouse et restreindre par la même occasion le marché naturel des lotisseurs dans les mêmes proportions.

Après un premier recours gracieux sans suite, et face à la détermination des élus soucieux de privilégier la densification urbaine du territoire en développant l’habitat collectif, le Snal a décidé de passer à la vitesse supérieure en demandant l’annulation pure et simple du Scot.

Objectif partiellement atteint, le 13 mai dernier. Même si le juge a considéré que le Scot était toujours valable, il a imposé la suppression de deux orientations essentielles qui le vide largement de sa substance. D’un côté, la «pixellisation» du territoire, c'est-à-dire la définition commune par commune d’un potentiel d’extension urbaine maximum, apparue comme trop rigide dans sa rédaction, a été supprimée. De l’autre, l’objectif obligatoire de cohérence entre transport et urbanisation, qui vise à imposer systématiquement une attention particulière à l’accessibilité de nouvelles zones de construction, a également été déclarée illégale du fait d’une formulation trop impérative.

Une victoire pour le Snal donc, même si la prochaine révision du Scot pourrait intégrer une rédaction plus souple tout en maintenant l’objectif global de lutte contre l’étalement urbain. Certainement une nouvelle occasion pour le syndicat de passer par la voie juridique pour protéger l’activité de ses adhérents.

Un livre blanc contre les rigidités administratives

Le Snal sait également jouer d’alliances de circonstances pour mener tambour battant des campagnes politico-médiatiques lorsqu’il estime que le rythme de construction est trop lent sur un territoire donné. Le 2 juin 2015, un attelage rassemblant la FFB et la FPI (constructeurs-promoteurs), l’UMF (maisons neuves), l’UNG (géomètres-experts) et le Snal a publié et apporté solennellement au préfet du Nord-Pas-de-Calais, un livre blanc pour la relance du logement dans ce département.

Aux yeux de ces organisations professionnelles, rien ne justifie qu’une métropole telle que Lille n’apparaisse qu’à la neuvième place au classement de la construction de logements en volume. Or, pour le Snal et ses alliés, les responsables sont tout trouvés. Il ne s’agit pas véritablement du faible pouvoir d’achat des populations locales, ou de coûts de production plus élevés en Nord-Pas-de-Calais du fait de conditions géologiques défavorables. Non, les responsables principaux sont encore une fois l’administration et les élus locaux, avec leur litanie de règles et contraintes qui empêchent de construire toujours plus.

L’exigence d’un quota de logements sociaux de 30% pour certaines opérations est dénoncée parce que pas assez rentable

Du côté de l’administration, le livre blanc demande aux services de l’État, qu’il estime être les plus dogmatiques de France dans le Nord-Pas-de-Calais, d’adapter le respect des normes de construction selon les spécificités des terrains concernés et de permettre aux services de contrôle de juger de leur application au cas par cas. Une brèche ouverte vers une dérégulation généralisée du secteur de la construction.

Du côté des élus, les syndicats vont plus loin et réclament d’être associés aux travaux préparatoires des documents d’urbanisme, afin de les rendre plus souples et d’éviter des zonages trop précis. Surtout, l’exigence d’un quota de logements sociaux de 30% pour certaines opérations est dénoncée parce que pas assez rentable. Un positionnement paradoxal lorsqu’on lit les déclarations du représentant local du Snal Philippe Castelain, qui dit avoir édité ce livre blanc pour lutter contre «une spirale de la pauvreté».

On le voit, le Snal est désormais prêt à tous pour promouvoir les bienfaits de l’étalement urbain et c’est d’ailleurs ce que ses adhérents sont en droit d’attendre de sa part. Reste que cette campagne d’influence, ou vent de panique, c’est selon, ne suffira peut être pas à inverser une tendance généralisée à la densification urbaine. Avec le retournement du marché et la crise à venir des finances locales, les lotisseurs le pressentent de plus en plus: après avoir avalé beaucoup de terres agricoles, ils pourraient bien avoir mangé leur pain blanc.

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