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Projet de loi Duflot: les locataires ne sont pas toujours bien défendus

Gérard Horny, mis à jour le 13.09.2013 à 10 h 16

Les toits de Paris. REUTERS/Benoît Tessier.

Les toits de Paris. REUTERS/Benoît Tessier.

Trente heures ont été prévues à l’Assemblée nationale pour discuter du projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové (Alur), dont l'examen a commencé mardi. Le moins que l’on puisse dire est que cette loi ne suscite l’enthousiasme ni à droite ni à gauche. Mais il faut reconnaître que la ministre du Logement, Cécile Duflot, a eu au moins le mérite de résister aux pressions nombreuses exercées par tous ceux qui estiment que ce projet n’est pas assez social.

Il n’est nullement question ici de critiquer ceux qui s’indignent des conditions de logement d’une partie de la population et s’inquiètent de voir que les locataires sont contraints de consacrer au logement une partie de plus en plus importante de revenus qui stagnent. Mais on peut se demander si les solutions qu’ils préconisent, en dépit de leur bon sens apparent (baisse immédiate de 20% des loyers dans le privé, par exemple, comme le réclame la Confédération nationale du logement), ne vont pas à l’encontre des intérêts de ceux qu’ils prétendent défendre.

En ce domaine, beaucoup de propos entendus au cours des derniers jours font penser au proverbe chinois «Quand le sage montre la lune, l’imbécile regarde le doigt». Si l’on regarde les faits sans prendre de recul, on risque fort de passer à côté de l’essentiel.

La baisse autoritaire n'est pas une solution

Le problème du niveau élevé des loyers dans les zones dites «tendues», où l’offre et la demande de logements ne s’équilibrent pas, peut difficilement se résoudre par une baisse autoritaire. Il est vrai que le texte d’encadrement des loyers proposé par Cécile Duflot entérine d’une certaine façon la hausse passée et limite seulement les risques de nouvelles hausses, mais la ministre aurait pris un grand risque en proposant un texte encore plus contraignant.

Quand on regarde les hausses comparées des prix des logements et des loyers, on constate que ces derniers augmentent beaucoup moins vite que les premiers. En conséquence, la rentabilité de l’investissement en logement diminue: aujourd’hui, elle oscille souvent entre 2% et 4% avant impôt.

Ce n’est pas en diminuant les loyers qu’on incitera plus de gens à investir dans le logement locatif. L’investissement dans ce secteur dépend déjà trop d’aides fiscales du type Scellier, qui ont beaucoup d’effets secondaires négatifs.

Les seules mesures vraiment efficaces de stabilisation des loyers passent par la construction de logements à des prix contenus (par l’action sur le prix du foncier, la densification des zones urbaines et la maîtrise des coûts de construction) et l’incitation à l’investissement locatif. Si l’on décourage les propriétaires bailleurs, on ne fera qu’aggraver la pénurie de logements proposés à la location.

Cela n’empêche pas évidemment de donner des bases juridiques solides aux recours que peuvent déposer les locataires contre les loyers manifestement abusifs. Mais la lutte contre les excès ne constitue pas en elle-même une politique du logement.

Construire plus de logements sociaux? Pas sûr

Les propositions souvent entendues concernant le manque de logements sociaux sont de la même veine. Très clairement, là où il y a des problèmes de logement, il est difficile de trouver un logement social. La conclusion apparemment logique consiste à construire plus de logements sociaux.

Et pourtant, ce n’est pas forcément la réponse la plus adaptée. La demande de logements sociaux est importante parce que beaucoup de familles n’arrivent pas à trouver dans le secteur privé des logements à loyer modéré (ou intermédiaire) correspondant à leurs revenus.

Une partie de la solution est à rechercher dans l’incitation à l’investissement privé sur ce segment. Si l’on regarde le parc de résidences principales en 2012, selon les chiffres de l'Insee, on constate que 58,1% des ménages sont propriétaires (ce qui est beaucoup) et que sur les 39,2% de locataires, on en trouve 21,9% dans le secteur locatif privé et 17,3% dans le secteur social, ce qui est déjà considérable (dans les 2,7% restants, on trouve principalement les personnes logées gratuitement).

Bref, il est conseillé de regarder plus loin que le bout du doigt qui montre le problème. Mais il faut admettre que ce n’est pas facile. En France, on a beaucoup incité les gens à investir dans l’immobilier, mais pas forcément de la bonne façon, si l’on en croit le Conseil d’analyse économique. On aura l’occasion d’en parler plus longuement.

Gérard Horny

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